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营销提案 ★目标消费人群分析 高收入人群的消费心理有一定的储蓄和投资倾向，他们的生活基本已经得到满足，他们对一些高档产品、服务和精神文化的需求更加强烈，他们会更加注重精神消费和服务消费，教育、服务、保健、住宅成为他们的消费热点，追求时尚化和个性化的消费日趋明显。对于清水湾的目标消费群体的分析，我们主要分为一下两个方面。 一：北京、上海、广州三地消费人群的分析 1．社会精英对居住环境有一定的要求：北、上、广等城市的高收入人群，作为社会的精英，在忙碌的工作、艰辛的奋斗，获得高收入群体的一定经济回报之后，他们对生活的居住条件有了更进一步的要求，他们追求居住环境的高档层次感，强调居住环境应有归属感。所以，装修精美，稳重，大气的住宅是这一个消费群体的要求和选择。 2．上层群体越来越注重休闲的生活模式与高档的娱乐活动：北、上、广等大都市的居民，生活在高速运转、发达、有着激烈的竞争的城市，过快的生活节奏使他们无法停下脚步来愉快地呼吸新鲜的空气，尤其是社会的精英、高收入人群，过重的压力、过快的生活节奏使这一群体越来越重视健康的问题。而倾心接触自然是一个放松身心的好方法。他们追求有着优美的自然环境的住宅，可以随心地躺在沙滩上，用肌肤感受那种细腻的质感；可以在沙滩平缓涉水，自由畅游；可以在清晨端一杯咖啡，在家中看到海岸上升起初晨的太阳；可以看到赤色礁岩，更在礁岩下潜水，感受海洋世界的姿彩；更可以约上家人、朋友，在拥有最美景观的高尔夫球场潇洒挥杆；可以开着自己的豪华游艇，在清澜的海水之上，肆意自我；可以在自然的温泉里全身心的释放疲劳，获得自信和力量。高端人群更多地在居住环境上提出了健康、绿色、轻松、养生的生活理念，需要市场上的住宅产品能够满足这些对于养生健康方面的更高层次的要求。 3.高端消费者比较注重住房的周边环境：对于北、上、广的购房消费者来说，整套的休闲、娱乐的配套设施和项目是他们所要求的。如贵族运动项目高尔夫球的设施配备，能够让消费者有机会在日常生活与休闲中转移注意力，将工作中的压力和竞争在运动与休闲中释放；住宅周围是否有大型舒适的电影院，欣赏优秀的影片是释放压力和陶冶情操的手段；在爱巢周围是否有有趣的展览馆，能够让高端人群有机会能够方便地参观展览，释放压力，从而在美的享受中得到自我充实与提升。 4．如今目标群体购房的目的不仅只是为了居住：这一高端消费人群关注购房的价值问题：购买所得住宅保值与升值的问题，在当代已成为购房者权衡利弊的重中之重。消费者会考虑到房产的市场保值安全安度与其升值空间，会对将要购买的住宅做一个经济上投资的权衡。 5．住房是否具一定的商务性：作为北、上、广这一特殊的、作为社会精英的高端商务人群，购房时他们还考虑到住宅是否能够满足便捷的、高端的商务办公需求。如：商务项目的展开、会议的召开、工作的场所以及商务休闲。例如是否在住宅周围有温情的、定期的友谊舞会的举行，便于交友联谊，并且在这一过程中扩展交际范围，提升事业进步空间；自己住宅所在的高端居住区是否有大型的商务沟通休闲会所，能够方便地召开高端商业会议，把握商业机会等。 二．新兴地区目标人群分析 在经济高速发展的今天，高收入人群这一群体也在不断的扩大，然而在高收入群体内部，教育与收入并不是正比例关系。在一些西部开发城市和资源型城市中，存在着贫富差异明显的特征。这些城市的部分高收入人群有效的利用了天然的资源优势(例如：煤炭、石油、天然气),获得了较高的收入，但文化水平较低。 新兴城市的目标人群主要有以下三个特点： 拥有财富不一定等于拥有了高端的生活品质。新兴地区的“财富新贵族们”在现阶段仅仅是拥有了大量的物质财富，还并没有学会体会和享受主流高端群体的健康生活方式与更新的生活态度以及理念。他们的自身素质与生活水平的层次可能与他们手中所掌握的大量财富还不匹配。可以通过改善居住环境，在更新更好的居住环境中陶冶情操，提高享受生活的能力，从而真正融入主流高端人群社会。 新兴城市的城市繁华度较北京、上海、广州来说依然有一定的差距，工业的快速发展必然导致城市环境的急剧恶化，人们自然更加向往清新健康的生活环境。 对于只是具有金钱而相对欠缺文化的高收入群体来说，他们比较向往接触一些高档消费品和高端精英人士来实现自我价值的提升，从而得到一定程度上的自我满足，所以人文气息也是其选择购房地点的重要影响因素之一。 ★产品分析——雅居乐海南清水湾 海南雅居乐清水湾作为国内顶尖高端楼盘，拥有独一无二的享用价值，集高端居住价值，极度的休闲娱乐度假价值，回归自然放松身心的养生价值，巨大的商业投资价值和顶尖的商务价值于一体，完全符合高端收入群体和社会精英的消费理念。 一．高端居住价值 海南雅居乐清水湾的房产开发一共分为四项开发组团，即：金色果岭，蔚蓝海岸，瀚海银滩，星河传说