(世联怡高)综合体物业发展定位及模板第一部分(内部答案.ppt

“综合体物业发展定位策划体系”;目录; ;1.1.综合体的概念释义：1+12;1.1.综合体的概念释义：特征（产品评价指标体系）; （1）城市综合体是城市聚集的产物  ① 城市形态的表现  在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。  ② 经济形态的表现  随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 （2）城市综合体是区域发展的产物 未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。 （3）城市综合体是城市人的客观要求 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 （4）城市综合体重新吸引中产阶级 西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。 ;?综合体的雏形 —大型公寓或住宅区;1.2.综合体的发展历程;?第二代综合体——20世纪60年代至70年代 ——旧城中心建筑综合体; ?第三代综合体——20世纪70年末至今 ——区域开发;1.3.综合体发展阶段;1.4.综合体复合功能;1.5.综合体发展模式;功能种类;1.5.1.综合体发展模式：商业核心模式;1.5.2.综合体发展模式：酒店核心模式;1.5.3.综合体发展模式：写字楼核心模式;1.5.4.综合体发展模式：均衡发展模式;客户支撑——已形成商务客群/未来商业核心区;1.6.综合体增值机制解析;1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化;综合体的理论模型;综合体策划思路辨析;;定位部分——不再演绎;产品建议——核心问题;ONE.综合体产品整体规划建议;TWO.商业体量确定方法1;示例1：;示例2：;社区商业千人指标：规划设计规范要求每千人设商业服务建筑面积708-910㎡。 ——《城市居住区设计规范GB50180-90》 区域商业中心人均商业面积合理值为0.3－0.5之间，一般不少于10万㎡ ——经验值;案例来源：世邦魏理仕《??新区1号地块项目》。;城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容;城市综合体的酒店规模估算;综合体的理论模型;宏观背景;宏观经济与综合体的驱动关系;宏观经济与项目开发时点初探;示例：;片区规划的表现方式;地块解析;规划指标及地块形状;四至分析;交通环境及地块可达性（外部）;地块可视性分析;地块通达性分析;周边资源环境;商业研究 ;整体市场;**市商业发展概况（史）;;;商业发展进程比较;项目分布;商圈变局;商圈研究;示例：; 项目实景照片1;商业研究 ;区域市场;现存商圈与区域市场的关系;区域商业分布;现有商业——供应;现有商业——租售情况;现有商业——主要特点(4个角度界定);未来商业（预售/建设中）：项目概况及主要特点;;区域商业发展与本项目发展机会;商业研究 ;主要竞争项目;