购物中心成功运营15个秘诀.docxVIP

购物中心成功运营的15个秘诀 一、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用 香港众多购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立的，成立专门的商业经营管理公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。 1）发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益； 2）商业经营公司拥有经营权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能； 3）物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作。 这一三权分立的模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。如一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需有20个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约、与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。经营和管理既能统一，又能各自运作，既方便了管理，也降低了成本。 二、经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象 三、招商注重商户组合，不以租金最高作为首选，重点考虑品类组合及商户经营水平 香港购物中心的招商目标，即注重商户的互补性和实现零售均衡。良好的商户组合能延长客户停留时间、增加购买机会，进而创造购物中心利润。 四、用策略经营实现各层租金递增幅度平缓，将低楼层与高楼层租金差距拉至最小 香港购物中心与大陆购物中心一个重要的策略性差距在于：整体的经营思维更强。在购物中心的规划和经营当中，他们会致力于创造最高的整体价值，并且所有的规划和经营思想都以此为核心。在这种思想指导下，他们能将低楼层与高楼层租金差距拉至最小，用策略经营实现各楼盘租金递增幅度平缓。 五、让购物中心成为满足多元化需求的场所，实现公共空间的社会化 现代购物中心的规划理念就已经超越了这一概念，认为公共空间应当社会化，即购物中心不应当只是一个购物的场所，而应是一个社会化的场所。购物只是它所提供的一种主要功能，但不是唯一功能。 香港购物中心在公共空间社会化方面，成效卓著。香港众多购物中心都在内部设立了众多的功能区，如休闲娱乐设施。本身并不是为了盈利，而是创造一个服务的场所和活动中心，让购物中心成为年轻人来社交、老年人来休闲、小朋友来玩耍、购物者来购物的场所。 六、购物中心的租户每年保持5%——10%的淘汰率 为实现这一目的，购物中心在双方签订的合同中，即制定了十分繁琐的要约约定，购物中心可随时检视承租方是否依约行事。香港购物中心之所以让人感觉到“每天都是新的”，就在于它的商户以及购物中心本身随时都处于高度的竞争状态下，促使购物中心商户始终保持一个最佳的状态。 七、商户入场要先递交申请，然后对其进行半年考察以后，才决定是否让该商户进场 八、前所未有地重视顾客的感受，当小孩子走进商场的时候，竟然会得到一枚糖果 九、装修期近乎完美的现场管理，不给购物氛转制造一丝丝的不和谐 十、在购物中心外设置咨询服务台，不是引人购物，而是为人指引道路，为人民服务 十一、经常举办促销活动，但促销活动经费来源完全良性 香港购物中心的活动基本上分为两类，一类是有影响力的公益活动，另一类是商业性质的促销活动。促销完全是单纯的促销，促销费用也不是完全由发展商来承担，而是一半来自商??，一半来自业主，双方共同承担。管理公司在租金及广告、展示收益中提取一部分作为促销活动费用，另一半，则由商家支付，商家也比较容易接受。购物中心在促进了承租商户的经营的同时，也获得了丰厚的租金收益。 十二、用免费停车或全港最便宜的停车费的手段讨得顾客的欢心 香港购物中心为了取悦于顾客，尤其是取悦于具有较高消费能力的顾客，购物中心用全港最便宜的停车费等手段，吸引顾客前来，使开车的顾客喜欢在购物中心内停车，这样自然而然就带来了稳定的客源，并巩固了顾客对购物中心的喜爱度而忠诚度。 十三、购物中心总收入增加的50%来自于广告及展示空间的增加 一项调研数据表明，在部分成功的香港购物中心内，其总收入增加的50%来自于广告及展示空间的增加。这证明香港购物中心已经不再是一个单纯的购物场所，而是一个集商品及资讯展示、品牌文化传播的综合性场所，所以，购物中心能够从广告及展示方面，获取大笔收益。 十四、合理控制售价与租金之间的比率，将回报率控制在7%—8%之间 十五、将一次促销展示作为一次作品展示，将艺术与商业在购物中心奇妙融合