农村土地流转与宅基地管理问题研究.doc

[标签:标题] 2016 PAGE9 / NUMPAGES9 感谢观看本文谢谢 农村土地流转与宅基地管理问题研究 摘要：农村城镇化对土地的需求，本质上是实现经济和社会发展目标的需求，不能因土地流转而改变土地用途。因此，必须遵循土地与经济协调发展的规律， 坚持开源与节流并重，节约每一寸土地，把好耕保的关口，从而达到优化土地资源配置，提高土地利用率，以确保土地资源的可持续发展。并且，贯彻农业可持续发展思想，坚持以经济效益、生态效益、社会效益相统一和眼前利益与长远利益相兼顾的原则，根据不同的土地类型、区位条件，使土地的价值得到较为客观的体现。本文分析了农村土地流转的相关问题。 　　关键词：农村；土地流转；土地用途管制 　　一、当前农村土地流转中存在的问题分析 　　尽管政府出于扶持农业的目的，曾多次提高粮面油为代表的农产品价格，但农产品需求缺乏弹性，在来自市场风险、大自然风险以及化肥、农药等生产资料价格上等多因素综合作用下，从事农业的获利空间十分狭小，多数农民趋向于把劳动时间和资金投向非农行业。从事农业生产经营风险大、利润少的特点，使土地流转后获得土地经营权的受让方很有可能把所承包的土地改作它用。 　　土地经营权的长久不变是从根本上保证土地属性和农民利益，但是，一旦出现土地大规模的长期流转，就有可能产生圈占土地现象，将直接影响农民利益。就新路村的土地流转期限而言，短则5 年，长则达 20 年之久。在土地价格不断上涨的情况下，一些承租方闲置土地，静待土地升值，土地被荒芜的现象也屡见不鲜。在土地一次性流转的情况下，土地的市场化利润与农民的收益之间就缺少了持久的结合点，花光了流转收益的农民就失去了基本的生活保障。 　　土地流转，尤其是规模化经营导向的土地流转，必定会提升农业生产的集中度和机械化程度，从而无法避免地产生大量的农村剩余劳动力，这对城市消化农业人口的能力是一个严峻的考验。留守的劳动力，除了少数农户经营未流转的少量耕地外，大部分留守劳动力或进入附近的工厂打工，或寻求其他谋生之路，或闲置在家。而当地政府对这一问题的严重性认识不足，在没有认真研究城乡一体化进程和农村剩余劳动力就地安置问题的情况下，仓促地进行规模化经营导向的土地流转，从而可能带来一系列的经济和社会问题。 　　由于宅基地的不可交易性，大量农民进城后，农村的房子都闲置着；有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。村庄应该以城市化建设为标准，让农民有城市舒适美观的感觉。由于农民思想落后，特别是村级领导没有长期建设村镇规划，或规划不科学，村庄始终向外扩展，把老村逐渐在放弃，又建新宅，占地面积越来越大，造成土地资源浪费。有的农户只注重新房建设，为了多占宅基地因地建宅；而有的为了搞商品与住宅一体化，扩大宅基地面积；有的农户子女或兄弟分家都去审批宅基地建房，造成一户多宅房屋没有翻旧盖新。以上是农村宅基地现实问题，所以要统一规划，要有长期的设计方案真正解决杂乱无章，乱建现象发生。 　　二、改进措施及政策建议 　　1.积极开拓土地流转的市场需求 　　首先，探索建立土地使用权转让机制，允许农村土地在一定范围内流转，并通过市场机制形成合理的土地转让价格。完善土地价格体系，加强土地价格的评估工作，对农村土地进行分等定级、科学评估，合理确定土地流转价格。其次，培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织。要建立调节机制，防止土地使用权过于集中， 以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。同时应相应建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外发布可开发土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，提高土地流转交易的成功率。最后，建立并完善一个既能够帮助农民把帐算得清清楚楚，又能让土地流转双方省心力、省费用，减少户间无谓纠纷的、以电子网络为平台的土地流转市场。有了这样的市场，土地流出主体能够清楚地知道自己的土地最低收益， 又合法规范，放心土地流转；土地流进的主体，由于价格透明、竞争公平公开公正，减少了潜在的风险，能增强投资的勇气。 　　2.合理确定土地流转周期 　　一方面，专业大户或农民专业合作社等经验实体希望能将土地长期稳定下来，形成稳的规模经营，同时，承租经营的项目也会随市场变化而变化；另一方面，农民可能因为信息不对称等原因，以较低价格将土地长期转租给了经营客体，损害到自身的土地收益。因此，在土地流转过程中，要兼顾双方利益，灵活确定流转周期，尽量避免土地一次流转定终身的现象。从土地流转的整体情势来说，地方政府应根据自身实际发展水平，分阶段合理推进土地流转进程，不可盲目求快贪多，从而造成土地资源的浪费。