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房地产广告投放十大要诀 来源：房行东方 作者： 日期：2012-11-21 广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 一、大众媒体树品牌，小众媒体促销量 大众媒体具有覆盖面广、受众数多和权威性强的三大特点，有助于项目和企业造声势、树形象、立品牌，诉求重点在平面表现的形式上面，属明线通路。小众媒体则具有低成本、针对强、见效快的优势，在大众媒体炮火掩护下，帮助项目实实在在的进行消化，故该诉求重点是在于明明白白的卖点，属暗线通路。在实际操作中，一般明暗交替、互动推进。  二、大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化 楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是先导性、告知性的，应使用大众媒体。根据对台湾十个著名楼盘推向市场之初的统计，80%首先使用报纸，20%使用电视，然后再使用各种媒体强化品牌印象。  三、新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后 市场启动是一个煮开水的过程，新闻性广告具有权威性和可信度两大特点，它可以轻易突破人们对广告本能的心理防线，正好适合用来温柔地撕开市场，在不动声色中占领消费者的心智高地。如上海热销的黄浦国际（花园）就是采用新闻启动法，先借助新闻性广告把上海西藏南路住宅板块炒热炒熟，然后立即商业广告跟进，锁定黄浦国际是西藏南路住宅板块的风向标和领头羊，结果市场反应火爆，推出当天狂售138套，创造沪上十月楼市奇迹。总之，广告未动，新闻先行是操盘高手惯用的杀手锏。  四、软性广告晚报类有效，硬性广告晨报类有效，专业性杂志软硬兼施 软性广告以文字解说的形式出现，阅读起来较为繁杂和耗时，不太适合行色匆匆、惜时如金的晨报式读法，由于上班时间紧迫，晨报类主要是以浏览为主，故要以大标题或色彩跳跃的大画面（硬性广告）来抢夺瞬间眼球。相反，晚报类恰好是休闲阅读方式为主，人们下班后一身轻松，一茶一报慢慢品味，此时即使有再繁杂再耗时的软文，都可以消遣的起。时下，随着房地产在全国的一片火热，各个城市也涌现出许多专业性的杂志。专业性杂志虽然不及大众媒体范围广，但它具有费用低、针对性强、收藏性好等优点，它的主要读者都是需要买房的消费者，所以可以用软硬兼施的办法，硬性广告树形象，软性广告循循善诱。所以只有深谙其中之道，才能做到排兵布阵时了然于胸，以少博多，把广告的最佳效果发挥到极致。  五、夹报软性广告比硬性广告效果好 夹报的好处在于，一是费用相对较低，二是由于纸张的差异而比较突出抢眼球，但同时也给人一种非正规、低档和权威性不够的负面印象，因此不适宜做硬性品牌形象类的宣传。但可以充分利用它的抢眼球和低成本的优势，投放一些软性说教类的广告。  六、形象广告前半周有效，促销广告后半周有效 一般来说，前半周的报纸广告费用相对较低，且房地产广告量也相对较少，此期间适宜投放积累型的形象类广告。而对于短平快急功近利型的促销类广告，则最好放在后半周投放，根据人脑的记忆弧线图分析，三天之后记忆线陡然下跌，换言之记忆点在三天之内能保持在较理想区间，后半周投放促销类广告的记忆点正好吻合周末看房购房的售楼铁律。因此说，促销广告在后半周投放效果最为理想。  七、媒体组合拳威力最大 根据科学测验，两种媒体作用于人一次的效果，比一种媒体作用与人两次的效果要高30%，例如我们看黄浦国际这四个字，报纸电视各一次，可记一个月，报纸上看两次只能记二十天。因此，广告运行应从不同时间、不同地理空间、不同传播渠道全方位进行，全面互补。据国外资料显示：100万元广告费割裂地使用，比整合使用效果低20%，亦即：整合使用只需80万元，便可达到非整合广告100万元之功效。所以要学会点面结合，长短兼济地整合使用有限的广告资源。  八、滞销的解决之根本点在于找到准确的“通路” 通路即渠道，当房子卖不动时，千万别冲动地向广告狂轰滥炸一番，盲目性出击既浪费钱财又难以打中目标消费者。实践证明，最好的方法是让房子找主人。房子本无好坏之分，每套房子天生就有爱它的主人存在，关键点在于他们是否有相遇的缘分，故此时广告的通路准确与否尤显重要，通路顺畅，一石三鸟，通路不畅，三石难中一鸟。所以先自问，滞销的房源符合哪类消费者购买，他们在哪里？如何找到他们？通过怎么样的渠道才能把相应的信息送到群众最需要的地方去？若拿捏准了对应的渠道，相信对楼盘的解套将起到事半功倍之功效！  九、节假日后三天的广告效果比节前的效果更理想 广告最怕挤堆，尤其是有竞争楼盘的同台上演，效果大打折扣不说，还有可能陷入被广告汪洋淹没的命运。节前的广告最容易塞车，大家都挤成一堆上演广告暴力，一时洛阳纸贵，价格飞涨；而