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第二讲 土地市场;第一节 土地市场概论;（二）土地市场的特点 1.地域性 由于土地位置的固定性，每宗土地是唯一的，且位置固定，因此土地市场具有强烈的地域性特点。各地域性市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。 2.不充分性/不完全性 土地市场参与者不多，只有少数购买者和出售者，每一类型土地只在某一价格范围或地域内互动，且因价值较高而需要较大的购买力，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。 稀缺性、垄断性； 固定性、异质性； 政府干预； ;3.供给滞后 土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时调整。 4.供给弹性较小 从总体上说，土地资源一般不可再生，位置固定，为耐久产品，土地自然供给没有弹性，土地的经济供给也相对弹性较小。在同一地域市场内，土地价格主要由需求来决定。 5.低效率性 土地市场是地域性市场，参与者相对较少，投资决策受价格以外因素影响较大，而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性，因而土地市场相对一般市场来讲，交易效率较低。 6.政府管制较严 土地是重要的国家资源，其分配是否公平、有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因而各国政府都对土地的权利、利用、交易等作较多的严格限制。 ;二、土地市场的功能和运行条件;;;三、土地市场运行模式和运行机制;1. 两种模式的共同特点;1. 两种模式的共同特点;2. 两种模式的不同之处;（二）土地市场的运行机制;第二节 中国土地市场体系;;;三、中国城市土地市场;（二）土地使用权转让市场;（三）土地使用权租赁市场 1.土地使用权租赁定义：是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.市场的主体与客体 土地租赁方与承租方；以出让或转让方式取得的土地使用权。 （四）土地使用权抵押市场1.土地使用权抵押定义：是指土地使用权人（抵押人）将其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提??债务履行担保的行为。2.市场的主体 土地使用权抵押市场的主体是土地抵押权人和抵押人，即资金拥有者或银行和土地使用者。3.市场的客体 客体是以出让方式取得的土地使用权和以租赁方式取得的承租土地使用权。;（五）中国城市土地市场的运行模式;;我国征用集体土地的补偿范围和标准包括: 1、土地补偿费。 2、 安置补偿费 3、 地上附着物和青苗补助费。 ;以租代征 ;;第三节 中国土地市场管理;二、政府管理土地市场的基本手段;二、政府管理土地市场的基本手段