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新景祥商业地产基础知识培训;目 录;第一部分 商业地产基本概念;一;; 开间 、进深 、层高 、净高 商业业态定位、楼层定位 动线、水平交通、垂直交通 ; *开间:一间独立的房屋或居住建筑的宽度 。 *进深: 一间独立的房屋或居住建筑从 前墙皮到后墙壁之间的实际长度 *层高: 下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是 1层房屋的高度。 *净高: 下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高=层高-楼板厚度 ;; 商业业态定位：根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场 楼层定位：根据商业项目的面积、形态、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布;定业态前; 商业地产中，动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。 良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高买场坪效。; 水平交通、垂直交通 水平交通：又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道，解决的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。 垂直交通：指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。客流、物流、员工流在同一商业物业内部立体流动的问题，是由垂直交通来解决的。;投资回报收益 1、投资回报概念投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。 2、年回报率的设计现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6%~10%。 3、年回报率的操作形式投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价 风险期损失=月租金*2个月 ;举例说明;第二部分 商业地产形态;传统商铺 专业市场 市区综合商业中心 社区商业中心 休闲度假商业 商住办公 甲级写字楼 大型购物中心 ;业种和业态 业种（卖什么？） 指的是商业的经营对象，即商品的种类，是按商品类别对零售商业进行分类的一种方法。 业态（怎么卖？） 指的是商业的经营方式或商品销售方式，即经营形态，是按经营或销售方式对零售商业进行分类的一种方法。 ;超市、百货、服饰、 家具、家居、电子数码 休闲娱乐、餐饮、住宿 卫生医疗、文教、服务 ;超市;1、专业店 经营的产品线单一，而该单一产品线所含的花色品种却较多。如运动用品店、家居店、花店、书店等 2、专卖店专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 3、便利店(方便店) 面积相对较小，＜100平米，位于住宅区附近，营业时间长16-24小时，经营周转快的方便商品，毛利率较高，通常为18%-20%。 4、百货店 经营几条产品线。每一条线都作为一个独立的部门。发展成大众、时尚、高档、精品百货等类。;5、购物中心（广场） 指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 ----购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同时它还是商业地产集成发展的新模式 ； 6、超级市场 是一种相对规模较大、低成本、低毛利、高销量、自助式的零售组织。其经营利润占销售额的10%-15%。超级市场从开设大型商场、增加产品品种（一般营业面积在1000-20000平米左右，品种超过3000-30000种）、采用私人自有品牌、减少对全国性品牌的依赖等来扩大其销售量；现在发展成为标准食品超市、生鲜加强超市、精品超市、综合超市、大卖场等业态； ;第二部分;第三部分 商业地产与其他产品的区别;(1)功能区别 a.住宅仅以居住为功能。 b.商业地产以流通展示功能为主，同时还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等。 ;(2)地段区别 a.房地产因其不可移动性，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。 b.商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行反复斟酌。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十