商业定位收益预案.ppt

商业定位方案汇报 ;;; 枢纽经济专题研究;枢纽对房地产的价格影响机理;第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high)。 第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)。; 项目研究——枢纽分类; 根据我们对枢纽经济的专题研究，我们认为宋家庄枢纽属于的 B1类枢纽。宋家庄枢纽的开发需要遵循 B1类枢纽的物业发展共性，同时，根据项目的自身特点，还需要进行一定层级的个性开发。 我公司委托对宋家庄枢纽的站内商业项目进行了量身定做式的策划工作。本次策划工作主要分两个阶段进行。第一阶??是市场调查阶段，是对项目所在区域的市场进行全方位的调查，真实体现市场现状，形成初步成果；第二阶段是项目定位策划阶段，在市场研究的基础上，对相关资料、数据进行提炼、分析和深层次的研究，为本项目的定位和发展提出建设性的意见。; 项目背景;;; 区域特征; 区域演变; 工业氛围没落 1997年开始，化工三厂停产腾地，目前在建经济适用房项目； 2001年开始，北京红狮涂料有限公司经过分析论证，制订了搬迁、技术改造等规划，2006年初，搬迁完成，目前正在建设万科两限房项目。; 区域住宅品质较低 整个区域多为中低档住宅，经济适用房占很大比重，目前区域还处在一个“城中村”的状态，还有很多的平房、小商铺和厂区宿舍等。; 区域发展现状;项目名称; 区域商业状况分析;宋家庄区域因为5号线的贯通，住宅的供应量和需求量会进一步放大； 随着住宅供应量加大较大，人口会进一步形成聚集。区域内商业配套供应不足。社区型的小规模商业已不能满足居民日益增长的消费需求； 宋家庄作为京南最大的轨道交通枢纽，配套商业的供应将缓解区域内巨大需求，商业潜力巨大。; 区域商业状况分析; 区域商业状况分析;品牌名称; 区域商业竞争分析;业态细分：? 地下一层：京客隆超市 餐饮 咖啡 一层：快餐 化妆品 钟表 珠宝饰品 箱包 二层：鞋 时尚女装 三层：商务男装 运动休闲 婴幼儿用品 图书; 竞争项目2——鑫兆雅园; 竞争项目3——顶秀欣园; 竞争项目4——政华家园;商业业态细分：? 地下一层：蔬菜、水果、生鲜、小五金、小百货 一层：珠宝饰品、鞋、箱包皮具、数码通信、小家电 二层：男女休闲服装、运动服装、针织、床上用品、儿童婴幼用品 ; 典型案例分析 /明天第一城;位置：朝阳区立水桥，紧邻13000亩国家森林公园 商圈：立水桥商圈 环线位置：北五环至六环 建筑面积：50万平米，其中商业面积10万平方米 投资商：北京明天房地产开发有限公司 开发商：北京中联亚国际会展中心有限公司 楼型:框架结构，社区底商与独体商铺 ; 交通; 商业规划; 周边住宅规模(终端消费群); 周边商业分布及租金水平;;调研方式：面对面深度访谈 涉及业种：中餐、健身房、美容院、中式快餐等 需要特征： 经营者特征： 年龄在30-45岁之间 有一定的经营经验 有经济基础 有商业发展眼光 能承受较大压力; 经营者分析;调研方式：结构式问卷拦截访问 调研对象：地铁5号线宋家庄站及周边居民区 样 本 量：400份; 消费者分析; 消费者分析; 消费者分析; 消费者分析; 超市的消费规模：每次超市消费客单价在20-50元占的比重最大，达到57%； 百货的消费规模：每次百货商场消费客单价在200元-500元占的比重最大，达到49%。; 消费者分析; 消费者分析;; 项目内部状况;东部：政华小区、格林豪泰酒店、如家快捷酒店; 项目周边交通状况; 项目SWOT分析;;地段价值的提升 规模效应 业态优化、概念领先 主力店招商 统一管理、规范经营 营销促动市场神经 ;项目定位的原则;区域中心级 · 多功能生活体验中心;中档为主，辐射面广泛; 商业体量定位; 商业体量测算 推算方法：哈夫概率推算法 哈夫概率推算法以零售引力模型为基础，根据消费者的选择行为机率，将商业的吸引力、经营面积同消费者来本商业的距离进行了界定与测算。 S =（Da*Db）/Dc 公式（1） S —— 表示项目D可能最大的商业体量； D —— 项目辐射范围； Da —— 表示项目D可能最大的有效人流量； Db —— 表示项目D所在地区人均零售消费额；