第5章房地产市场预测总结.ppt

第五章 房地产市场预测;█房地产市场预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来市场供求变化及发展趋势做出预计、测算和判断。 ;2.房地产市场预测的作用和意义;二、房地产市场预测的原理;第二节 房地产市预测的内容与程序;(1)市场需求量;(2)市场需求潜在量;     ;2. 房地产市场供给预测;3.房地产市场价格预测;4.房地产营销前景预测;二、房地产市场预测的基本程序;第三节 房地产市场预测的方法;1. 德尔菲法;(3)德尔菲法的预测程序;2.主观概率预测法 ;(3)主观概率法的含义;3.购买者意向调查法 ;4.销售人员综合意见法;预测者; 然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否充分并相互修正，最后形成最终结果。 该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成两种基本结论： (1)明年本公司销售预测量为3000套； (2)明年本公司销售预测量为2900套。 最后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方式决定），认为第一类意见适当，因此决定明年本公司销售量预测值为3000套。;二、定量预测方法;2.应用举例;(二)加权平均数法;2.应用举例;(三)移动平均法;[范例]某房地产公司2006年9至2007年2月的实际销售量如下表所示。假定3个月移动一次，试预测2007年3月销售量。;2.加权移动平均法的预测原理;月份;(四)线性趋势外推法;2.应用举例; 线性趋势外推法相关数据计算结果为： n=7,Σx=28,Σy=692,Σx2=140,Σxy=3063  将之代入方程： ∑y=na+b∑x ∑xy=a∑x+b∑x2  有：692=7a+28b， 3063=28a+140b 解之得：a=56.7，b=10.54因此，线性趋势方程为: y=56.7+10.54x 2007年面积=56.70+10.54×8=141(万㎡)2010年面积=56.70+10.54×11=172.64(万㎡); (五)相关分析法;1.相关分析法预测原理;2.相关分析法应用;[解]计算可得:;《房地产崩盘时刻表》;　　 关于《房地产崩盘时刻表》，学者认为：“从房地产和股票市场发展的宏观背景看，中国和20年前的日本的确有许多类似之处。例如1985年，在美国的压力下，日元被迫升值，出现流动性过剩，并出现了资产价格泡沫。而2005年在类似情况下，中国的人民币升值，外汇储备大幅度增加，吸引了大量国际资本来套利，由此导致资金过剩，房价、股价都出现上涨。”; 以北京、上海等城市的房价来看，目前房地产泡沫的确非常严重，“泡沫肯定会破灭的，但时间是什么时候有不确定性，不一定具体在2011年或者哪个时间点。”“这个20年前发生在日本的故事，以及这个‘崩盘时刻表’，有关部门应该高度重视。”学者认为：“经过连续几年的上涨之后，对房地产的调控已经是一个两难选择：第一种选择是让泡沫马上破灭，那么必然导致经济增长速度迅速下滑，在外围环境如出口尚未完全恢复的情况下，经济会出现一定的问题。”; “第二种选择，是继续让房价上涨，其后果当然是灾难性的。” “还有第三种可能，即在不捅破房地产的泡沫的背景下，依靠经济的快速发展来填平房价泡沫。”认为第三种选择难以实现，迄今为止没有先例，因为只要你给市场预期房价不跌，则投资的冲动就不会减弱，房价上涨就不会停止，房价上涨趋势形成之后不会自动维持“稳定”的。; “在我们的政策里，实际上隐含着‘稳定’房价的预期的，这是理想化的政策目标。为了减少损失，应该果断地采取第一种选择。” 问题：针对《房地产崩盘时刻表》及学者观点，你有何评价？ ;[作业]1.某企业销售额如下表，试用直线趋势法预测2010年和2011年的销售额。 ;2.某房产公司促销费用和销售额如下表，若2011年的促销费比上年(2010年)少20％，那么该公司的销售额可能是多少？;再见!