第五章房地产评估(第二讲)分析.ppt

* 在确定房地产的净收入时，我们假定与房地产共同作用的其他因素在评估时点都处在当时的正常状态下，其有效总收入和运营费用都处在当时市场的正常状态，并且最终的净收入是排除了其他因素以后由房地产自身所产生的收入，即所谓房地产的“客观净收益”。 收益法小结 * 收益法是将房地产未来的净收益通过资本化求取房地产价格的一种方法。它房地产的价值与由房地产带来的未来收益有关，利用资本化率或折现率的资本转化机制，将房地产未来的净收益转换为评估时点的价值就是评估房地产的价值。 收益法小结 概述 主要讲房地产的特征及其所导致的房地产评估的特殊性。 * 在已经讲述完基本方法之后，再讲房地产评估实务时对于基本原理的介绍就可以少一些，只讲房地产评估的特殊性，因为一般性在基本方法中已讲过。 * 适用范围从基本公式推导出来。 ******交易情况修正　　（1）需要修正的情形　　①有特殊利害关系的经济主体间的交易； 　　②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；　　③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低； 　　④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方； 　　⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 * 容积率修正适用于对地价的修正。只所以用容积率修正系数而不是容积率来修正地价，是因为地价并不与容积率成正比。 概述 主要讲房地产的特征及其所导致的房地产评估的特殊性。 * 在已经讲述完基本方法之后，再讲房地产评估实务时对于基本原理的介绍就可以少一些，只讲房地产评估的特殊性，因为一般性在基本方法中已讲过。 适用范围就是前面讲评估方法时，使用前提在房地产评估时的具体化。 * 由基本公式引出收益法的使用前提和基本参数。 * 客观总收益，是指以收益为目的房地产和与之有关的各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。在求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。 * 客观总费用，客观总费用而非客观总成本，成本是指可以直接找到受益对像的支出，期间费用是找不到直接受益对象的支出，在评估时要确定评估房地产的所有支出，就要把期间费用分配到房地产上一部分，因而用客观总费用，而不用总成本。总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如装修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。 客观总费用，不包括房屋的建筑成本。 * 此处要强调房地产收益法计算折现率的特殊性。 资本化率的实质，资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。资本化率的每个微小变动，都会使评估价格发生显著变化。因此，要求确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。资本化率越高，投资风险越大。在纯收益不变的情况下，房地产价格越低。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险各不相同，因此，资本化率也各不相同。 资本化率的分类 1综合资本化率。 这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。是建筑物的土地资本化率的加权平均，权重为各自价值的占总价值的比重。 2、建筑物资本化率。 建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。 3、土地资本化率。土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。 概述 主要讲房地产的特征及其所导致的房地产评估的特殊性。 假设开发法是与成本法 可以认为假设开发法是成本法的一个变形，是用于估计未开发的土地的价值的一种方法，假设此土地已经开发成楼盘并卖出去，然后减去开发楼盘过程中的合理的支出和利润后剩余的部分就是土地的价值。 收益的获得 净收益，是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别，应该使用客观净收益。 收益的获得 实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益由于受到多种因素的影响，实际净收益通常不能直接用于评估 。例如： 当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让； 当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低； 收益权利人经