第五章房地产评估5分析.ppt

第五章 房地产评估 第五章 房地产评估 学习目的和要求 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的应用 4、了解基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用 5、了解在建工程评估 第一节 房地产评估概述 建筑物 房屋：有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（给排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝。 在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。 （二）房地产的特征 土地的特性 房地产的特性 房地产市场特 2、建筑物的特点 （1）建筑物是不能脱离土地而存在的 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 3.房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性（见下页） 4、影响因素多样性和复杂性 5、保值增值性 2010年中国城市商品房价格排行前10名 1 杭州市 25840 山东： 17 青岛市 8962 2 北京市 22310 25 济南市 7760 3 上海市 191684 39 烟台市 5835 4.温州市 18854　　 41 日照市 5700 5 三亚市 18319　　 6 深圳市 16978　　 7 宁波市 13438　　 8 广州市 12560　　 9 南京市 12016　　 10 舟山市 10500 二、房地产评估的原则 1、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法处分 2、最高最佳使用原则：法律上允许、技术上和经济上可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。（择优原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考，其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。 一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非市场价值的评估。 房地产评估的程序，主要是指资产评估机构和注册资产评估师在接受评估委托后开展的事项：明确房地产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料、给出评估结果并撰写资产评估报告等工作。 一、明确评估基本事项 （一）明确评估目的 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。 房地产的评估目的按业务性质可分为: 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。 因此，在受理房地产评估业务时，必须明确评估目的并明确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。 （二）明确评估对象 明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。 1.明确评估对象类别 从实物角度来看房地产有土地、建筑物和房地等三种类别,具体又可分为以下几种情况： （1）空地； （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； （3）地上建筑物； （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体； （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； （6）未来