(PPT)第5章 房地产估价方法—收益法.pptVIP

综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro ＝M×RM＋(1－M)RE 上式中： Ro表示综合资本化率（%）； M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%--90%之间； RM表示抵押贷款常数； RE表示自有资金的资本化率（%）。 上述公式用文字表示即： ＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款价值比率）×自有资金资本化率 例5-8 某房地产的年净收益为20万元，购买者的自有资金为50万元，银行抵押贷款年利率为12%，购买者自有资金年资本化率为15%，试求该房地产的价格。 5.4房地产收益价格的估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价格估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 报酬资本化法最一般的计算公式为： 式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。 根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年