房地产价格评估解析.pptVIP

第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念 二、房地产特点 三、房地产类型 四、如何描述房地产 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论大明土豪 /11/11251/ （二）土地价格理论 V = ∑ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 七、房地产价格种类 （一）土地价格的种类 （二）房地产价格的种类大明土豪 /11/11251/ 八、影响房地产价格的因素 （一）影响城市土地价格的因素 （二）影响建筑物价格的因素 九、房地产价格评估原则 十、房地产估价的程序 第二节 房地产价格的成本法评估 一、成本法理论 MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算 （一）重置成本的构成 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法 2、分部分项法大明土豪 /11/11251/ 3、单位比较法 4、指数调整法 （三）土地（重置）价格估算 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一） 贬值原因 （二）贬值的估算 第三节 房地产价格的市场法评估 一、 比较法基本原理 二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正 7. 进行个别因素修正 年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕 8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法 五、比较法应用举例 第四节 房地产价格的收益法评估 一、收益法的基本理论 二、净收益估算 1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算 三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 r = rm×m + re×（1-m） 4. 债务保证率法 r = DCR× rm×m DCR = NOI / Im 四、残余法 A = VL × rL + Vb × rb VL =（A - Vb × rb）/ rL 或 Vb =（A - VL × rL）/ rb 五、收益法应用举例 第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论 （一）假设开发法原理及适用范围 1、将生地开发为熟地租售 生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费 2、在熟地上建造房屋租售 熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费 3、由生地建造房屋租售 生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费 4、将毛地开发为熟地租售 毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 5、由毛地建造房屋租售 毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售 旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费 7、将在建工程完成为房地产租售 在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费 （二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算 二、应用举例 第六节 在建工程评估 一、在建工程的特点 二、在建工程评估方法