房地产价格研究解析.pptVIP

房地产市场属于不完全竞争市场 生产价格机制 市场供求价格机制 房地产价格形成机制的供给和需求分析 衡量房地产价格水平高低的指标 四、房地产价格形成机制 * 生产价格机制 房地产价格=房地产成本+房地产利润 房地产成本：开发经营过程中耗费的物化劳动和活劳动的货币表现 房地产利润：开发经营过程中创造的全部剩余价值 * 市场供求价格机制 增量房地产价格形成机制 存量房地产价格形成机制 * 房地产价格机制形成的供给和需求分析 房地产商品的价值是它价格形成的基础，价格围绕价值上下波动 价格价值 导致 供给需求 导致 价格下跌 价值价格 导致 需求供给 导致 价格上涨 * （1）影响房地产供给的因素 土地的位置 经济发展水平和条件 技术水平条件 经济制度与政策因素 * 短期内房地产商品的供给曲线 * 长期内房地产商品的供给曲线 * （2）影响房地产需求的因素 经济发展水平与城市化 人口数量和结构状况 居民收入水平 产业结构及其变化 对未来的经济预期 * 房地产投机需求曲线 * （3）房地产市场的供求均衡 * 衡量房地产价格水平高低的指标 房价收入比 租价房价比 房价与CPI的同步率 * 房价收入比 增量房地产价格形成机制 存量房地产价格形成机制 * 五、中国房地产价格形成中存在的问题 政治权利控制房地产要素分配 地方政府低买高卖获取利益 开发商高价转让土地 地方政府主导开发布局 * 六、房地产评估方法 成本法：房地产价值=重新构建价格-损耗 收益法：是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。涉及三个基本的参数：净收益额、资本化率（折现率）、收益期限。 市场法：在求取被估房地产价格时，将被估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产合理价格。 * 房地产评估方法 * PART 02 热点探讨是谁推动了房价的上涨？ 1999——2013年全国新建商品住宅销售均价走势 居民的“刚性”需求 中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求 城镇化进程 投资性需求 * 中国人口出生率 * 房价与地价 房价=地价+建筑成本+管理费+税金+利润+其他 * 房地产市场与土地市场的关系 房 价 土地市场 需求 地价 房地产数 量需求 决定 形成 影 响 形成 * 1998-2009房价指数与地价指数变化折线图 * 广州大学城五块土地 * 地方财政过度依赖房地产业 根据财政部公布的2014年财政收支情况：地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%。多位业内人士表示，地方卖地收入屡创新高，显示地方政府仍严重依赖土地财政。推高了地价并造出了一个个地王，同时又反作用房价，形成新的房地产泡沫。 * 政府宏观调控政策失效 2003-2005年：稳定房价阶段 随着城市化进程的快速发展，房地产市场发展迅猛，房价出现快速上涨，再加上2003年通货膨胀开始显现，为了预防可能出现的房地产泡沫，国家加大了调控力度。 2006-2007年：结构调整阶段 针对之前住房宏观调控的失效，为了打压投机行为，应对民众对房价过高的不满，政府做出了政策调整。 2008年:刺激内需保增长阶段 * 2009-2013年：加大调控力度阶段 在自住需求、改善性需求、投资性需求共同的拉动作用下， 2009年房地产市场出现了方向性的变动，进入持续快速上涨的上行通道，并且迅速从大中城市向二三线城市蔓延，房地产政策再次转向，相关部门推出了一系列调控房价、地价的紧缩性政策 * 2015年国家宏观调控政策 2月28日，央行2015年来首次降息 各地的公积金首付最低首付调整 3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成 3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税 9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 10月24日，央行第五次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 * PART 03房价高 还是 不高？ 2015 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 房地产价格研究 * PART 01 PART 02 PART 03 房地产价格基本概念 是谁推动了房价的上涨 房价高还是不高 热 点探讨 * 一、房地产的概念 二、房地产价格概述 三、房地产价格影响因素 四、房地产价格形成机制 五、房地产价格形成中存在的问题 六、房地产价格评估 PART 01 房地产价格基本概念 * 1．概念： 土地（地产