（企管）大湖区销售价格体系.pptVIP

表十四：销售总成本 面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元) 小计 　565259 2901 163982.99 42197.48 说明：1、整个项目总成本为163982.99万元，可销售面积565259㎡，销售面积单位成本为2901元/平方米。 2、一期总成本为42197.48万元，可销售面积150450平方米，销售面积单位成本为2804.75元/平米。 3、一期成本测算的原则为：建安成本按照一期实际面积测算，其他成本如土地，和整个项目的容积率有关，相对不可分，按照可销售面积在整个项目中进行均摊。 第三章：项目启动期价格确定 一期小高层成交均价为： 2950元/平米 一期多层成交均价为： 3050元/平米 一期均价为： 3000元/平米 第一部分是从市场的角度对项目价格的判断： 第二部分为从项目成本的角度对项目价格的核算： 项目总销售面积成本单价为2901元/平米 一期可销售面积单位成本为2805元/平米 价格判断： 预期价格判断 在以后的2、3、4 期销售中，项目成熟度逐步提高，周边的市政配套设施逐步完善，同时按照成都大盘的价格策略，实现价格不断提升。最终力争实现整盘均价3400元/平米 投资回报： 一期 一期投资回报率=(—————————————)*100% 3000*150450-2805*150450 2805*150450 =6.95% 投资回报： 通盘 通盘投资回报率=(—————————————)*100% 3400*565259-2901*565259 2901*565259 =17.2% 从以上的产品单价来看，基本符合项目的产品档次和形象，同时也能保证项目相对正常的投资回报． =(3680+4768+4046+4306)/4 =4200元/㎡ 御源·大湖区叠加洋房平均成交价格 为树立“御源置业”品牌，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌带动产品品牌的双赢策略,也为本公司在成都的后续项目开发打下坚实基础。同时考虑2007年君信、厦门国建两个强劲对手的新盘即将推出，应把迅速占领市场份额，保证资金回笼作为销售目标之一。建议在启动期的价格上需要稍微下调，在以后的销售中逐步提价。 御源·大湖区启动期价格确定 御源·大湖区市场多层比准价格2941元/平方米 御源·大湖区市场小高层比准价格2885元/平方米 启动期多层销售均价=2941×（1-3%） ≈ 2850元/㎡ 启动期小高层销售均价=2885×（1-3%） ≈ 2798元/㎡ 第二节：案场反映价格情况 目前案场VIP登记共275户，其中参与价格测试的188户。 2500-3000的价格接受度较高，达到71%。 所以与我们前面市场比较做出的多层2850 元/M2 ，小高层2798元/M2基本吻合的。 价格 区间 2500 以下 2500-3000 3000-3500 合计 数量 47 134 7 188 比例 25% 71% 4% 100% 从案场VIP客户意向登记情况来看 第三节：市场价格趋势判断 一、龙泉区房地产价格走势判断 1、龙泉历年价格走势 2001年均价 800元／平米 2005年均价 2300元／平米 2006年均价 2700元／平米 2、历年GDP及人均GDP发展状况 3、龙泉房地产历史销售数据 2001年的商品房销售面积为40.17万平方米 2002年为79.88万平方米 2003年为95.45万平方米 2004年达到了126.27万平方米 4、 宏观政策调控 政策风险是开发商最难以把握的，2006年政府颁布了一系列政策以稳定房价高速增长；作为近郊楼盘，在区域配套服务等方面还无法跟上，因此对本项目仍存在较大风险。 5、市场竞争风险 本项目周边潜在供应量较大，如厦门国建、君信艺景湾、龙城1号、均是几百亩的品质大盘，相继在2007年上半年推出；另外本项目立足于整个成都市场，目前城东区域在售的多个大盘如蓝谷地、卓锦城、上东阳光等和本项目都有直接竞争。 6、周边配套发展 本项目对面的区域为工业开发用地，成都市经济技术开发区，与发展成熟的城区相比，其配套设施的完善程度将成为影响房地产开发的重要因素。未来周边配套设施的完善和片区影响力的提高主要依靠龙泉新城区和城东副中心的建设速度。 7、未来两