（企管）红星美凯龙商业评估及发展战略建议.pptVIP

CDL CHINA Development Asset Management 初步概念 建议方案一 包罗万象的餐饮组合 (FB) ?中西快餐、主题餐厅，大型餐厅、咖啡、茶餐厅、美食广场等, 涵盖中国各大菜系、西 餐、日式、韩式料理、东南亚菜等 ?餐饮组合务求丰富多样, 成为消费者心目中的聚会享乐目的地 ?按楼层由底至高, 以由轻及重, 由小至大的原则布置 95 初步概念 建议方案一 主题概念店 (Theme Concept Store) ? 96 CDL CHINA Development Asset Management 耐克的概念店 怀旧主题的星巴克 CDL CHINA Development Asset Management 97 初步概念 建议方案一 CDL CHINA Development Asset Management 初步概念 建议方案二 方案二通过引进仓储会员店业态，与2号地块的 红星美凯龙家居MALL相呼应，使本项目总体 具有类似能量中心（Power Center)的优点，从 而拥有强大的聚客力。 初步建议将仓储会员店安排在1号地块，与5号 地块的大型购物中心连成一体。 5号的大型购物中心由流行百货、多功能影院、 儿童娱乐中心、儿童教育中心、美食广场、各 类餐饮组合、快速时尚店组合、运动专门店、 平价电器店及各种零售店铺组合而成。有关业 态说明与方案一相同。 98 CDL CHINA Development Asset Management 初步概念 建议方案二 以仓储会员店业态替换方案一的大型综合超市 (Cash Carry) ?可以使本项目的商圈范围大幅扩张，吸引更远的顾客到访 ?提升项目市场定位 ?建筑条件要求较高，占用大量低楼层出租面积，影响总体租金收益。 ?本项目已规划的停车位数量足以吸引仓储会员店租户的要求 99 CDL CHINA Development Asset Management 100 初步概念 建议方案二 CDL CHINA Development Asset Management 市场分析和竞争对手 小结 基于对天津消费市场的研判，将未来可能的竞争者归纳为以下。 位于传统商圈中现存的中大型商业物业，经营模式以传统百货 为主。 优势 ?商圈商业气氛浓，人流量大。 ?交通便利 ?租户入住意愿强 ?消费者习惯在此购物。拥有忠实顾客群。 劣势 ?物业陈旧，设施老化，购物环境难以改善 ?交通拥堵，停车位稀缺，停车困难 ?租金昂贵，难以提供大面积优质物业给品牌租户开设旗舰店. ?高租金迫使在此开店的租户倾向于大量销售，重“量”而轻 质“ ?高租金促使餐饮业态快餐化。难以满足消费者多元化及聚会社 交的需求 ?业态组合倾向单调而失去丰富性和趣味性，缺乏娱乐教育等新 兴业态。满足购物需求而无法满足“一站式消费”的需要。 63 CDL CHINA Development Asset Management 市场分析和竞争对手 小结 ?在建设中的位于高端城市综合体中购物中心，如嘉里 中心、恒隆广场、津门津塔等。 ?位于商务区，大体量城市综合体，目标顾客为城市精 英阶层、高收入群体和奢侈品消费人群 ?定位高端，以奢侈品牌为亮点。与本项目定位存在较 大区别。 64 CDL CHINA Development Asset Management 市场分析和竞争对手 小结 从项目体量, 区位,物业条件, 市场定位,业态组合等方面综合考虑, 筛选出建设中的大连万 达河东购物中心和中粮大悦城为主要竞争者. 大连万达河东购物中心 ?业态组合丰富, 主力店面积占比大, 强有力的磁石效应 ?相对本项目位置更好, 有截取本项目北侧消费人流的潜在危险 ?具有大体量 “一站式”的优点 ?档次偏低,中至中低消费群, 时尚感度弱, 更偏向家庭及青年 ?万千百货经营能力偏弱 ?娱乐业态强 - 万达影院 / 大歌星KTV / 家庭娱乐中心 ?大众化风格的餐饮组合 ?品牌力弱 大悦城 ?集客型客户 (37%) 超市/餐饮/影院 (主力级餐饮) ?具时尚感领头羊品牌 (国际时尚品牌 15%) ?引进新品牌 (15%)