写字楼营销全攻略概念.pptVIP

写字楼营销全攻略 一、写字楼的分类 1.甲级写字楼 没有固定的标准，只是一种行业内通行叫法。 2.5A级写字楼 行业内有固定的标准。 0A：办公智能化 BA：楼宇自动化 CA：通讯传输智能化 FA：消防智能化 SA：安保智能化 二、写字楼的销售方式 1.坐销 即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整 个过程。 2.直销 也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。 A：上门行销 B：电话行销 命中率较高 命中率很低 3.扫雷 与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。 A：扫楼 B：扫展会 命中率均较低 但可以大海捞针，寻找重点，锁定目标，为下一步行销作客户积累。 4.公关模式 比行销更明确、直接、有效。 销售代表 销售主管 销售经理 销售总监 营销副总或总经理 公关负责人 整合工程、财务等部门，目标具体打击，适合整售客户。 三、写字楼形象影响因素 九大因素 地段 交通 开发商的实力 物业管理 品质档次 政府支持 规模定位 进驻企业 商务配套 四、写字楼的营销手段 2.临封顶 1.封顶前 3.临封后 4.全部建好 采取整栋营销，与意向大单客户谈判。 若没有整售客户，则会转向整层销售；如果是 单栋楼则打散为层；如果是双塔则只打散一栋， 保留一栋整售。 如果谈判情况仍然不理想，则可全部打散销售。 如果销售槽糕，则会选择租售结合方式。 五、写字楼的销售阶段划分 第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产。 此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权 时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域内的 单位和企业进行排查。 关注投资商的名气 第二阶段：启动期，寻找客户进行整售。 刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。一般客户会提出一些要求，如： A：工程结构改造 B：功能区域划分调整 C：初装修标准 D：压低整体售价 E：企业冠名权要求 第三阶段：开盘期，开始销售。 利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市场和投资客户反应，关注点在于： A：价格 B：楼层 C：户型结构 D：物业管理等 力争整售客户意向确定 第四阶段：强销期，大规模放量。 有销售任务和回款指标，利用广告宣传、现场活动等造势，大规模放量、密集轰炸、集中销售。关注点： A：价格 B：楼层 C：户型结构 D：升值 F：档次 E：进驻企业 G：物业管理 整售客户确定；整层、整售为主 第五阶段：持销期，消化掉大部分面积，完成综合指标80%以上。 借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面，适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点： A：楼层 B：户型 C：价格 D：升值 F：政府优惠政策 E：进驻名企 散售为主 第六阶段：收尾期，消化尾房。 消化掉余下的尾房，一般尾房面积较大、户型不合理、楼层较差、工程结构管线较多等。关注点： A：价格 B：进驻企业 C：物业档次 散铺、角铺较多 六、写字楼的推广跟进 第一阶段：导入期 A：侧重于投资商的实力和品牌效应； B：新闻发布会、户外立体单柱、围档； C：小频的报纸、平媒宣传； D：政府的支持和规划立项侧重。 小频率、量小质精 第二阶段：启动期 B：适频平媒大版面宣传； A：侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力； C：户外、围档保留； D：论坛活动； E：知名大企业的沟通； F：项目宣传材料到位。 适当频次 第三阶段：开盘期 A：报纸、广播、电台加频宣传 B：售楼处全面包装、装饰布置到位 C：户外、围档保留。 加大频率 第四阶段：强销期 A：报纸、广播、电台大频宣传 B：现场活动造势（名企进驻签约仪式） C：户外、围档更换画面、直击热销 大频率、集中放量 第五阶段：持销期 A：报纸、广播、电台减频宣传 B：软文、新闻稿渲染，心里打击 C：户外更换画面、直击抢房 减少广告投放量和频率 D：围档开始拆除，告之即将竣工 第六阶段：收尾期 A：报纸、广播、电台微频宣传 B：户外、围档全撤 C：物业档次展示 广告投放量和频率很少 D：售楼处仅留少量人员 E：侧重于售后、客服 七、写字楼的客户类型 只有掌握客户类型，提出相关应对措施，才能提高现场切单能力。 1.理智稳健型 特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被打动，对问题疑点一定要搞清楚。 措施：加强产品品质、公司实力、产品优势等讲解，做到有理有据，切不可虚假胡说。 2.热情冲动型 特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激，易改变主意。 措施：趋热打铁、狂轰烂炸，但一般成交量不高。 3.沉默寡言型 特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：以静制静，注意引导，亲切诚恳，拉近感情。 4. 优柔寡断型 特征：犹