云南昆明_汇通_六合村旧城改造综合体项目发展战略及整体定位(最终汇报稿)(NXPowerLite)试题.ppt

谨呈：合肥汇通房地产开发有限公司 汇通?昆明六合村旧城改造综合体项目发展战略及整体定位 领一个城市风气之先 昆明首席·开放式·时尚活力·商住区 “活力之源” —— 开放式街区 “时尚都心” —— 现代、时尚建筑群+block街区+业态 “商住标杆” —— 高品质的写字楼+公寓+住宅 我们的主张是—— “活力之源” —— 全开放的block街区，以昆明未有过的商业形式和互补、具特色的业态，集聚人气，形成“活力之源” “时尚都心” ——建筑群、外立面、街区、景观小品采用现代时尚风格，塑造昆明的“时尚都心” “商住标杆” ——在昆明市场现有产品水平基础上，针对客户敏感点进行提升，依托项目地段优势，打造区域“商住标杆” 发展战略及整体定位 物业发展建议 市场调研阶段 2009/11/24 2009/12/08 2009/11/16 在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 实地调研与查勘 消费者访谈 消费者深度访谈25位： 商铺经营者9位 房地产投资客5位 公务员7位 地块周边店老板4位 走访小区： 世纪俊园 MOMA 棕树营小区 经典壹城 翠羽丹霞 创意英国 中环金界 顺城 世纪广场 …… 业内人士及官员访谈 房地产业内访谈32位： 银海地产营销总监 云南浩宇副总 志祥地产销售总监 英杰地产策划总监 MOMA销售经理 北辰财富中心招商主任 正义坊营销经理 南亚风情第壹城营销主任 金领地国际商务中心营销主管 博欣房地产开发有限公司营销经理 各楼盘销售代表22位 发放问卷130份，收回有效问卷120份： 地块周边人民路、翠羽路、鱼翅路共计40份 小西门商业圈40份 正大紫都城区域40份 问卷调查 调研内容： 地块交通可达性 自然资源及区域规划现状 房地产各板块市场考察 项目所在片区实地勘查 调研区域： 昆明各片区 项目所在片区 项目地块及周边 调研楼盘40个： 项目地块及周边 项目竞争区域 昆明典型项目 发展战略及整体定位 物业发展建议 市场调研阶段 项目属性界定 核心问题结构化分析 区域未来机会研判 市场机会挖掘 发展方向研判 项目整体发展战略及整体定位 规划构思 项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面问题 2009/11/24 2009/12/08 2009/11/16 属性界定 核心问题梳理 区域未来机会研判 市场机会挖掘 发展方向研判 发展战略及整体定位 规划构思 城市层面 政策层面 区域层面 商业物业 报告目录 案例研究 非商业物业 酒店 写字楼 公寓 住宅 昆明作为云南省商业、贸易中心的经济地位和交通枢纽地位，城市首位度极高 昆明是云南旅游的中转站，在旅游经济发展中占有重要地位 昆明为单核心城市，城市核心配套主要集中在一环以内，本项目处于一环边缘，有较好的城市价值 昆明属于单核城市，本项目处于城市核心区边缘，具有较高的城市价值 项目属性 区域属性 城市核心区域 一环路 二环路 人民路是昆明市城市主要干道，地块位于人民西路南侧，且有180米长的临街面，有良好的昭示性和交通通达性 人民路上商业、写字楼集中，地块临人民西路，办公价值高 地块北临昆明市主干道人民西路，昭示性、通达性好，地块的商务及商业价值高 项目属性 区域属性 城市主要干道 双向八车道 人车流密集 西市区 2㏎ 1.5㏎ 次级商圈，目前以社区商业为主，包含部分商业街 小西门商圈是昆明市的次级商圈，离项目距离1.5㎞，可能引导项目商业价值的提升 昆明次级商圈，包含商场、商业街，写字楼等，以商务、购物、娱乐、休闲为主 小西门 本项目处于昆明两大次级商圈之间，距离小西门商圈约1.5km，为项目商业价值的提升带来动力 项目属性 区域属性 项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；西边210亩的旧改，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会 项目属性 区域属性 本项目 昆明大学 老居民区 旧改 昆明医学院 人民路 项目四至：北临人民西路，南临住宅区，西临翠羽路，东临昆明医学院；地块昭示性和通达性较好，但因城中村影响，周边形象差 项目属性 区域属性 ① ① ② ② ③ ④ ⑤ ⑥ ④ ⑤ ⑥ ③ 项目地块占地小、容积率高，存在返迁安置，拥有两侧较长的沿街面，但整个地块被鱼翅沟分割，增加不确定性 地块现状： 总用地面积：50584㎡ 容积率：6.0 建筑高度：99m 地上总建筑面积约28万㎡，共返迁115535㎡，其中返迁住房面积为10万㎡，剩余采取货币补偿 地块价值点分析： 项目拥有较长的临街面，其中人民路360米，翠羽路250米，鱼翅路200米 地块被鱼翅沟分割，虽然增加临街面，但鱼翅沟治理的不确定性，使得沿鱼翅沟内部商业价值的实现存在不稳定性，需深入分析 项目属性 区域属性 360米 25