物业管理9章绪论.ppt

修身、立志、敬业、创新 桂林旅游学院 国际教育交流学院 物业管理专业 2015届第一学期 物业管理概论 第9章 物业服务企业财务（12月2日） 物业管理概论 第9章 物业服务企业财务 物业服务企业的资金来源主要有：注册资本、信贷资金、物业服务收费、物业共用部位共用设施设备经营所得收益，特约服务、公众代办性服务、接管验收费、工程质量保证金等。 一、注册资本 第一节 物业服务企业的资金来源 二、信贷资金： 1、信贷资金的主要来源是：银行贷款 2、银行贷款特点：不占股权，主要还本付息即可。要接受银行对贷款偿还能力的全面调查和审批，要支付利息。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 三、物业服务收费 物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序向业主收取的费用。 物业管理是有偿的服务，业主应该根据物业合同的约定来交纳物业服务费用。 最主要、最稳定； 包干制或酬金制，收费公示。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 四、利用共用部位、共用设施设备经营所得收益 共用部位、设施设备的经营需征得相关业主、业主大会同意，是因为经营行为可能会对其权益造成影响。经营收益属于业主，应主要用由于补充维修资金，经业主大会同意，也可以弥补物业费不足。 使用两个方面：一是补充住房专项维修资金；二是业主大会决定使用。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 五、特约服务费：是为了满足业主或物业使用人的需要而提供的个别服务。有：家政、商务服务等。 注：提供商务服务不是物业服务企业的义务。 提供特约服务应注意特点：1、服务事项由业主和物业公司约定；2、特约服务是有偿服务。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 六、公众代办性服务：物业服务企业为业主提供代缴水电、煤气、有线电视、电话等费用。 不得向业主收费，可向委托单位收取手续费。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 七、物业接管验收费：在接收、接管物业时，由开发商向物业公司缴纳的专项验收费用。用于物业公司参与验收新的物业和接管旧的物业时，组织专业技术人员和管理人员所支付的费用，包括人工、办公、交通、零星杂费、资料费等。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 八、工程质量保证金：“建筑工程实行质量保修制度”。开发商在向物业服务企业移交物业时，向物业服务企业缴纳的保证物业质量的资金，用于交房后保修期内被接管物业的保修。 缴纳方法：可以留在开发商处，实报实销；一次性缴纳给物业公司，保修期满后多退少补；包干办法一步到位，盈亏由物业公司负担。 第9章 物业服务企业财务 第一节 物业服务企业的资金来源 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相一致的原则，区别不同物业性质和特点，由物业服务企业与业主在合同中约定。 一、物业服务收费管理： （一）定价形式：政府指导价 市场调节价 第9章 物业服务企业财务 第二节 物业服务收费 一、物业服务收费管理： （二）物业服务计费的形式：包干制和酬金制。 第9章 物业服务企业财务 第二节 物业服务收费 一、物业服务收费管理： （三）物业服务费用的缴纳：业主应当按照合同约定按时足额缴纳，不缴纳的业委会督促其缴纳，扔不缴纳，可依法追缴。物业出租或交由其他人使用，由使用人缴纳，业主承担连带责任。 物业已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因为按时交给物业买售人的开发建设单位全额缴纳。 第9章 物业服务企业财务 第二节 物业服务收费 二、物业服务收费测算： （一）物业服务费测算应考虑的因素： 1、不同物业性质和特点，是实行政府指导价还是市场调节价；2、根据物业服务项目、内容、要求，科学测算成本；3、投入固定资产折旧和购置固定资产折旧应纳入物业服务费中；4、外包项目按外包合同核定金额；5、分摊；6、保本微利。 第9章 物业服务企业财务 二、物业服务费用测算： （二）物业服务费用测算的构成： 实行物业服务收费包干制的，物业费包括：服务成本、法定税费和物业服务企业利润。 实行物业服务收费酬金制的，预收服务资金包括：物业服务支出和物业服务企业的酬金。 第9章 物业服务企业财务 第二节 物业服务收费 二、物业服务费用测算： （二）物业服务费用测算的构成： 1、物业服务成本或物业支出项目：人工费用；共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；清洁卫生费