物业管理基本制度与政策培训及案例绪论.pptVIP

2016年培训计划： 物业管理常识及物业案例分析 物业管理基本制度与政策主讲人： 物业管理学习科目 《注册物业管理师》执业资格培训参考教材，全套4门课程， 包括《物业管理基本制度与政策》 《物业管理实务》 《物业管理综合能力》 《物业经营管理》 资格考试分4个半天进行。 《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》 3个科目的考试均为2．5小时，9：00-11：30 《物业管理实务》 科目考试时间为3个小时。14：00-17：00 物业管理员：物业从业资格证 全国物业管理企业经理岗位证书 物业管理师证书 注册物业管理师证书 一、物业管理的起源与发展 起源：19世纪60年代英国房荒—奥克维娅·希尔尝试；非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会成立。 发展：19世纪末20世纪初，美经济迅速发展，专业化的物业管理机构芝加哥建筑管理人协会成立，标志物业管理走向成熟。 物业管理诞生于欧美的原因： 房地产物质形态演变 区分建筑物所有 业主共同管理物业 引入市场机制 要求 要求 要求 一、物业管理的概念 狭义：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ㈠ 理解 活动实现方式是选聘而非其他两种 活动依据：物业服务合同 活动内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序；还可以其他代收代缴等特约服务。 三种物管方式，用哪种随你，一旦选聘则守《条例》 二、城镇住房及住房制度改革 ㈠改革开放前的城镇住房制度 ㈡城镇住房制度改革 住房商品化改革后~私公 一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配； 经历:私公,公私; 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 特征： 弊端 有投入无回收，恶性循环，发展慢，供应短缺，人均面积下滑。 房租低，房损严重，大量危旧房需改造，国家维修养护包袱重。 房地产领域改革三大举措： 一是城镇住房制度改革 二是城市土地使用制度改革 三是房地产生产方式改革；按“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针开发 前者其实是创造需求，后者是实施供给！ ㈡城镇住房制度改革 三、我国物业管理的产生 产生：1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立 意义：标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步，房管工作从政府行为变成了企业行为，从政府补贴变成了自负盈亏。 发展：广州东华实业股份有限公司1984年征地开发五羊村小区—广州东华物业管理公司的完善 莲花二村－深圳市莲花物业管理公司的改革 四、我国物业管理的发展 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。 1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理” 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛经验。 物业管理： 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 —— 摘自《物业管理条例》国务院令[2003]379号 物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。 ——摘自《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》京高法发[2003]389号 李总：都是自己人，接管验收时多担待。 摘自《物业管理条例》 ——物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 ——一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 物业管理企业资质 摘自《物业管理企业资质管理办法》建设部令第125号 注册物业公司定位为“暂定三级” 一年后年审过关升级 三级资质：可以承接20万平方米住宅和5万平方米以下的非住宅项目； （之后两年一年审） 二级资质：可以