信立怡高_山东郯城商业广场营销推广_54_2009年9月绪论.ppt

临沂信立怡高房地产经纪有限公司 2009年9月 谨呈：郯城宏基置业有限公司 郯城商业广场营销推广报告 第一篇：项目整体操盘思路 目 录 1 2 3 项目属性及形象延展 整体开发战略部署 整体营销节奏控制 4 市场竞争角色定位 5 推售策略制定 项目属性及形象延展 （八大竞争优势） 地段优势：雄踞城市核心，绝版商业旺地，黄金价值倾动全城； 规模优势：10万平米恢宏巨作，缔造鲁区顶级财富商圈； 经营档次：国际时尚消费前沿，弥补区域高端商业空白； 业态功能：完美业态组合，品牌互补经营，打造一站式消费空间； 主力商家：国际品牌强势进驻，两大购物中心同场共舞； 交通设计：科学动线，人流畅达，处处无死角，铺铺皆生金； 商铺优势：铺铺临街，百变组合，面宽进深呈黄金比例； 环境配套：主题休闲广场，营造现代人性购物空间； 价值链——地段决定人气、人气决定商气，商气决定财气； 综上所述，本案最大的核心竞争优势既是先天的地理位置。本项目雄踞城市核心商圈内最具黄金价值地段，该优势也是能够快速提升项目形象，确定项目市场地位并激发客户购买欲望的关键核心。 基于以上分析我们项目最大的核心竞争优势是什么？我们的形象推广主线如何进行延展？ 思考1：如何进一步深化项目的地段优势，并将该优势发挥至极致，使得项目的地段形象能够快速深入人心？ 线索关键词： 核心商圈、黄金地段、土地稀缺、商业价值； 一座城，一个中心； 思考2：结合地段优势，如何进一步深化项目的产品优势？ 繁华都市，我主沉浮； 高起点，高品质、高眼界； 再兴百年商埠，城市中心再次崛起； 线索关键词：“郯城第一” （商业规模、经营档次、产品设计、环境配套）； 城中央 · 地王商业领袖 —城市中心的缔造者 【形象延展说明】： 城中央，点明了项目所处的地理位置，地处城市核心商圈内，堪称中央。地王点明了项目地块的稀缺性及商业价值，通过双重概念的重复引导使得项目地段优势能够快速深入人心；领袖，深化其它卖点优势突出了“第一”的形象概念； 挑战者： 第二或第三个进入市场，且相对于市场领导者而言在行业中处次要地位，常以改变游戏规则而向领导者发出挑战，一旦成功会获得巨大的市场优势,可以在市场上轻松获得话语权,但必须拥有突出的产品特点； 补缺者： 较晚进入市场，在市场的夹缝中生存和发展，通过市场细分和深层次挖掘客户需求从而实现利润点，同时能迅速在市场上站稳脚跟，在消费者心中迅速树立有别于整体市场的另一形象，但需要人为制造市场关注。 跟随者： 较晚进入市场，以借势宣传或搭便车的姿态吸引客户，避免直接竞争，通常是价格战的制造者； 领导者： 第一个进入市场，且在区域市场中拥有最高的市场份额，起到举足轻重作用，处行业主导地位，具有一定的话语权，时常能够发出代表市场走向的声音，其产品具有不可复制性； 【总结】我们认为本项目的营销战略角色定位应是：领导者，做区域市场的领导者。并通过市场开发、价格策略、形象展示，锁定目标市场、建立竞争壁垒、提升项目附加值，为消费者提供综合商住品质较高，绝无仅有的、不可替代的新一代城市综合体。 市场竞争角色定位 一期：【关键词】 形象、轰动 首期开发为沿团结路部分的高价值商业地块，以市场追捧的高姿态入市轰动市场，易形成开盘热销局面，可快速建立市场话题，塑造项目的高端品牌形象； 二期：【关键词】 借势、开路 借助一期热销后的市场关注度立即启动二期的开发运营，同时在一期销售期间，开通项目内部东西规划路，引入人流车流，以路段价值提升二期的商铺价值，保障二期商业的成功销售。 三期：【关键词】 带动、捆绑 以沿郯中路部分的高价值商铺带动三期整体运营，实施捆绑销售策略，且单期开发体量小，运营周期短； 四期：【关键词】价值关系 战略部署的总体原则：分期开发、控制单期开发体量，确保开发一期，成功销售一期、火爆运营一期； 项目整体开发战略部署 商业 住宅 原则一：具备较高的市场关注度 原则二：易引爆市场形成开盘热销 原则三：塑造并提升项目品牌形象 原则四：与我们的资本目标吻合 推售策略： 每一期均通过商业引爆市场，塑造并提升项目形象，以带动住宅产品的价值提升和后期销售； 市场和客户的角度 项目及目标角度 诠释：鉴于项目整体商业部分价值远大于住宅产品价值，且住宅体量相对较小，同时商铺的市场关注度较高，易形成热销的局面，这为项目的前期形象树立及后期品牌的价值提升起到决定性作用，同时基于项目而言，商铺属于现金牛产品，易实现资金的快速回笼； 产品搭售策略： 在房源推售过程中，需充分考略产品的相互搭配，一方面控制房源实施有效引导促进瘦狗型产品的销售，另一方面，通过对销控房源的价格上调，迎合客户“买涨不买跌”的投资心理，同时可以实现利润