09第九章-房地产投资概述.pptVIP

第九章 房地产投资概述 本章学习要求 掌握房地产投资的类型、特点，房地产投资的宏观和微观效应； 理解房地产投资分析在房地产投资中的重要作用。 2 本章重点和难点 重点： 房地产投资的类型 ； 房地产投资的特点 ； 房地产投资的宏微观效应； 房地产投资分析的作用和核心内容； 难点： 为什么房地产投机是产生房地产泡沫的一个重要原因？ 如何理解投资价值的概念 ？ 3 第一节　房地产投资的概念和类型 一、房地产投资的概念 （一）房地产投资的含义 房地产投资是指人们为了达到预定的收益目标，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的投资活动。 4 第一节　房地产投资的概念和类型 作为一项稀缺性的实物资产，房地产投资的巨大吸引力与房地产的资产特性密切相关。 位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别于其他商品，每一处房地产都有其独特性。 房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房地产与周边环境的相互关系上。 5 第一节　房地产投资的概念和类型 （二）传统的房地产投资原则 1、时机 房地产投资是一项既有高收益又有高风险的经济活动。 2、地段 房地产的位置固定性决定了地段对房地产增值的重要性。地段是一个综合的空间概念，既是房地产的具体地理位置，又包括房地产周边的经济社会环境，这些环境特征影响到房地产的投资价值。 3、质量 有了良好的地段，把握好合适的投资时机，并不一定都能够带来良好的投资收益。房地产投资最终是以实物资产的出售或出租来实现收益的。 6 第一节　房地产投资的概念和类型 二、房地产投资的类型 （一）按照房地产投资的对象划分 1、土地开发投资 2、住宅房地产投资 3、办公楼投资 4、商业房地产投资 5、工业厂房及仓储性物业投资 7 第一节　房地产投资的概念和类型 （二）按照房地产投资的方式划分 1、房地产直接投资 房地产直接投资是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。 2、房地产间接投资 房地产间接投资是指投资者购买与房地产有关的各种证券的投资行为，投资者不直接参与房地产的开发经营活动。 8 第一节　房地产投资的概念和类型 （三）按照投资者权利划分 1、股权投资者和债权投资者 对房地产拥有直接所有权的投资者称为股权投资者。 2、主动投资者和被动投资者 主动投资者对所投资的房地产享有直接产权并具有决策权。 9 股权 债权 主动 直接开发房地产 直接购置房地产并经营房地产 在一级市场发放房地产开发贷款 发放长期的住房抵押贷款 被动 持有房地产公司的股份 持有有限合伙人股份 持有权益型REITs股份 在二级市场购买抵押贷款 持有房地产抵押证券 持有抵押型REITs股份 第二节　房地产投资的特点和效应 一、房地产投资的特点 （一）房地产投资成本巨大，投资回收期长。 （二）房地产投资的不确定因素多，投资风险很高。 （三）房地产投资回报率，收益性好。 （四）房地产投资需要具备专业知识。 10 第二节　房地产投资的特点和效应 二、房地产投资的宏微观效应 （一）房地产投资的宏观效应 1、房地产投资推动了国民经济增长 2、房地产投资增加了政府的财政收入 3、房地产投资改善了城市建设和投资环境 4、房地产投资提高了居民的居住水平，推动了居民的合理消费 11 表9.1　城镇居民居住消费状况 　　　　　　　　　年份 指标 1980 1990 1995 2000 2002 2003 城市居民人均住房建筑面积（M2） 7.2 13.7 16.3 20.3 22.8 23.7 城镇居民家庭恩格尔系数（％） 56.9 54.2 50.1 39.4 37.7 37.1 城镇居民人均消费性支出中居住支出的比重 （％） 6.98 8.02 11.31 10.35 10.74 12 第二节　房地产投资的特点和效应 （二）房地产投资的微观效应 房地产投资的微观效应可以通过企业或个人从房地产投资活动中所得到的利益加以反映。 投资活动的回报可以有三种途径： 一是收益 二是升值 三是价值收益 13 第三节　房地产投资分析的几个基本问题 一、关于房地产的投资价值 （一）投资价值的涵义 投资价值（investment value）指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。投资价值不仅反映了投资者对某一物业未来产生利润的能力的一种假定，而且也反映了投资者对可能的持有期、销售价格、税收结果、融资前景以及影响项目预期净利润的所有其它因素的判断。 视频：房地产投资中的泡沫问题分析-27分钟 14 第三节　房地产投资分析的几个基本问题 几个与投资价值有关的概念和术语 1、交易价格（tra