滨江新城B1地块定位(5.28)v3概述.ppt

2013年5月 长沙市岳麓区滨江新城B1地块定位报告 01 02 03 04 宏观环境分析 项目整体定位 项目本体回顾 目录 各类物业市场分析 3.3/ 商业公寓市场：总体成交 商业市场持续发酵，量价稳步上升 在住宅遭受调控的同一时期，商业市场量价成温和上升走势，2012内六区商业物业（涵盖40年产权公寓产品）成交72.06万方，比2011年上升47.2%；供应量159.14万方，相比去年上升33.7%；成交均价17290元/平米，比去年上升1.6%。 商业市场虽然处于温和上升阶段，但是市场内部存在较多不成熟及非理性的成分，部分以零售业为导向的商业体缺乏科学运营及规划，投资者本身也对其缺乏足够的知识去认知，在近两年“繁荣”表象背后，已经为未来埋下泡沫破灭的种子。 2011年商业市场岳麓区与雨花区仍平分秋色，2012年岳麓区商业物业成交占比则占到了六区总量的35%，成为商业市场的绝对热点区域。 岳麓区商圈发展不充分，商业物业价格较低，升值潜力较大，这是岳麓区受到投资者追捧的最为重要的原因。而今年岳麓区成交热点项目主要有奥克斯广场、绿地中央广场（写字楼为40年产权）及罗马商业广场，均为综合体项目 2012年商业市场热点进一步向岳麓区转移 3.3/ 商业公寓市场：岳麓区 公寓分布 目前市场公寓分布可分为四个片区，已知含公寓楼盘共91个(售完除外），其中潜在含公寓项目约42个，多位于中心片区和河西片区 3.3/ 商业公寓市场：分布 项目周边已知公寓项目仅3个，2个项目在售，1个项目待售 从网签上来看，区域内，以奥克斯广场的公寓去化速度最快。去化达97.67%，而绿地中央广场去化速度较差，整体去化21%。恒大项目公寓还未面市，后续将投放市场 去推货上看，区域内总体公寓推货1419套，去化仅740套，去化速度整体较缓慢 面积段（㎡） 计算面积（㎡） 纳入网签套数 网签去化套数 套数去化率（%） 40-50 47.18 180 174 96.67% 50-60 58.27 240 235 97.92% 60-70 62.77 60 58 96.67% 90-100 98.92 60 59 98.33% 100-110 100.25 60 60 100.00% 总计 - 600 586 97.67% 面积段（㎡） 计算面积（㎡） 纳入网签套数 网签去化套数 套数去化率（%） 23.1 23.1 31 11 35.48% 33.42-33.83 33.52 264 53 20.08% 36.36-36.73 36.58 425 91 21.41% 37.33 37.33 33 4 12.12% 63.47 63.47 66 13 19.70% 总计 819 172 21.00% 奥克斯广场 绿地中央广场 区域内公寓项目较少，公寓市场出现空白，但是从两个项目的成交来看，整体去化不高 3.3/ 商业公寓市场：现有供应 本案 恒大御景湾 楷林国际 君婕地块 百汇地块 B7地块 随着君婕地块、凯林国际、百汇地块、B7地块的投入使用，还是会有公寓产品推向市场，但基本上都为混搭销售； 随着滨江新城的快速建设，后续投资形的公寓产品将越来越多，与之俱来的则是竞争。 从潜在竞争来看，后续公寓产品将面临很大竞争 3.3/ 商业公寓市场：潜在供应 外部竞争： 供应特征：随着武广新城、大河西先导区等政府规划的逐步推进，以及综合体项目的逐步开发，长沙公寓供应将呈现四面开花的趋势； 销售特征：大部分开盘项目销售维持在50%左右； 产品特征：精装修产品将成为主流趋势； 价格特征：中心板块是价格标杆； 潜在竞争：未来潜在货量高达196.55万㎡，后续竞争压力大 3.3/ 商业公寓市场小结 区域内竞争： 供应特征：区域内公寓供应量较小，整体供应在10万㎡之内； 销售特征：仅奥克斯依靠优势的配套，理想的价格，去化速度较高。整体来看，区域公寓去化较缓。 潜在供应特征：后续公寓货量将逐步增大，公寓产品面临竞争局面。 对项目公寓开发有利的因素 对项目公寓开发不利的因素 快速实现现金回笼； 项目产品溢价； 分解容积率压力。 用地周边配套较为缺失； 区域内虽然公寓推货量教小，但是去化速度较慢； 目前的市场形式来看，区域公寓产品的价值实现能力较弱。 区域的红海竞争压力 区域去化速度较慢，价值实现能力较弱、面临竞争红海，在项目容积率符合的情况下，本案公寓产品不做重点考虑 3.3/ 公寓发展研判 长沙写字楼市场发展落后、底子薄，主流商务产品专业化程度低，目前实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限；随着中天广场成功运营，运达、保利、泊富、世贸、绿地、复地等知名房企的高端写字楼项目落户，未来长沙写字楼将会向高档智能化专业办公型写字楼发展。 3.4 /写字楼市场：发展趋