常德某商业发展定位概述.pptVIP

【皂果路农贸生活超市】整体营销策划提案 前 言 在当前房地产住宅市场低迷、分化加剧的背景下，商业地产无疑迎来了前所未有的发展机会。 常德作为湖南省域副中心，城市的吸引力仅次于省会长沙，无论是消费还是投资都在强劲增长。 2014年以来，常德住宅市场呈现明显的供过于求的态势，而商业地产供给量则明显不足。 本项目作为常德重要的民生工程，作为常德市农贸市场升级改造的样板工程，迎合了市场的发展需求，获得了政府的大力扶持，其影响力将覆盖城西，辐射全市。 综合而言，本项目占尽“天时、地利、人和”，具备巨大的操作空间。 结构与内容 PART 1 项目发展方向定位 PART 2 项目操作模式分析 PART 3 项目销售模式分析 项目发展主题 项目销售模式选择 项目本体属性分析 项目营销计划 项目局部结构调整 区域商业环境分析 PART 4 项目营销思路分析 项目发展方向选择 项目营销策略 项目销售收益测算 楼层业态规划 相关案例研究 项目推广思路 项目发展方向 项目本体属性分析 项目发展方向定位 Analyse 区域商业环境分析 项目发展方向选择 城北板块 老城区板块 城东板块 柳叶湖板块 城西板块 本项目 城市板块划分 序号 板块 板块特点 1 老城区板块 配套成熟、交通便利、商业氛围浓厚，是常德市商业的发源地。 2 城西板块 依托烟厂、烟机经济发展，中高端客户云集。 3 城东板块 中高等院校、大市场、经济开发区汇集区域。 4 城北板块 火车站、专业市场云集，大宗物业及商业物流价值相对较高。 5 柳叶湖板块 依托柳叶湖自然旅游资源，以旅游度假型经济为基础。 本项目位于老城区板块西北角，紧邻城西板块与城北板块。从城市发展规划来看，随着城市的北扩和西拓，位置将是常德未来城市的中心区域。本项目既能承接老城区板块交通便利、商业繁荣的优势，又可以占据城市规划核心前沿位置。 项目区位 本项目位于滨湖路与皂果路交汇处东南角，是城市主干道交汇处，交通优势比较明显。 滨湖路 皂果路 往北：常德火车站、专业市场集中区。 往南：城市中心区。 往西：烟厂、老牌经济区。 往东：柳叶湖。 项目交通 本项目 项目周边主要有德景园和公园世家两大高端楼盘，总建筑面积约80万方，总户数约6000户。项目周边业态凌乱，以原始街铺为主，经营档次低；公园世家商铺目前出租率较低。 项目周边环境 文理学院：约2.5万人 德景园：约2万人 公园世家及周边：1.5万人 西园社区及周边： 约2万人 烟厂周边：约1.5万人 本项目未来核心消费人口数量：约10万人；消费结构以居民消费为主，餐饮企业和学校事业单位（公共食堂）消费比重也很大；根据周边现在及未来居住人口分析，消费能力和消费水平都很高。 项目消费群体 地段 交通 市场 人口 位于老城区板块，地段优势明显 滨湖路连通东西向人流与车流 皂果路连通南北向人流与车流 项目所在区域没有大型集中商业，存在市场空白 10万高消费消费人群支撑 项目商业价值 项目发展方向 项目本体属性分析 项目发展方向定位 Analyse 区域商业环境分析 项目发展方向选择 项目指标 基础柱网 7.8m*7.8m 商业面积 一楼：2080.47㎡ 二楼：2080.47㎡ 三楼：2130.47㎡ 项目标的分析 物业结构分析 主入口 次入口 次入口 手扶梯 平行电梯 1、临街展示面较少 2、市场二、三楼南面商业部分缺少垂直动线，易形成商业死角。 项目发展方向 项目本体属性分析 项目发展方向定位 Analyse 区域商业环境分析 项目发展方向选择 朝阳农贸市场 常胜桥农贸市场 芷兰农贸大市场 火车站农贸市场 三闾农贸市场 紫桥农贸市场 四眼井农贸市场 皂果路农贸超市 好又多生鲜市场 主要农贸市场分布 朝阳农贸市场 青阳阁农贸市场 位于常德市朝阳路，建筑面积10000多㎡ 外铺：100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月 摊位30-60元/㎡/月， 运营周期长，市场较为成熟，辐射面广，人流量大，为城区内比较有代表性的农贸市场之一。 总面积3600平方米，门面76间，摊位165个 是武陵区政府2011年提质改造的5个农贸市场之一，市场较为成熟。 火车站农贸市场 总面积12000㎡ 外铺租金100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月 摊位30-60元/㎡/月 市场经过几年运营，现已处于繁荣，是武陵区政府2012年需提质改造的农贸市场之一。 紫桥农贸市场 传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。为满足消费增长的需求，部分位置正在改造之中。总面积8000㎡ 外铺80元/㎡/月， 内铺50-80元/㎡/月， 摊位30-60元/㎡/月。 步步高 大润发 家润多 新一佳 人人乐 主要超市分