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房地产税收 功能、经济效应与体制比较 内容提要： 一、房地产税收概况 二、房地产税收的经济效应 三、房地产税收体制分析 知识回顾 一、税收的定义 二、税收的职能 三、税收的基本构成要素 四、税收的特征 税收的定义 税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制取得财政收入的一种特定分配方式。它体现了国家与纳税人在征收、纳税的利益分配上的一种特殊关系，是一定社会制度下的一种特定分配关系。税收收入是国家财政收入最主要的来源。 税收的职能 组织财政收入 调节社会经济 调节收入分配 监督经济活动 税收的基本构成要素 纳税人 即纳税义务人，又称课税主体，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法人。 课征对象 称课税客体，是征税的依据，即确定对什么征税，是征税的目的物。课税对象规定着征税的范围，是一种税区别于另一种税的主要标志。 税率 税收的特征 强制性 指税收是国家以社会管理者的身份，凭借政权力量，依据政治权力，通过颁布法律或政令来进行强制征收。 无偿性 指通过征税，社会集团和社会成员的一部分收入转归国家所有，国家不向纳税人支付任何报酬或代价。 固定性 税收的固定性是指税收是按照国家法令规定的标准征收的，即纳税人、课税对象、税目、税率、计价办法和期限等，都是税收法令预先规定了的，有一个比较稳定的试用期间，是一种固定的连续收入。 随着房地产业的发展，房地产税收在政府收入中的比例不断提高。 在房地产经济运行过程中，房地产税收对于收入分配的调节和房地产市场的宏观调控发挥着越来越重要的作用。 第一节 房地产税收概述 一、房地产税收的概念 二、房地产税收的特征 三、房地产税收的功能 四、房地产税收的构成要素 一、房地产税收的概念 房地产税收是以房地产作为调节对象的一类税收。房地产税收涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让等一系列经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的。 房地产税收涵盖了我国税收体系中的绝大多数税种，主要包括取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；转让环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等。 二、房地产税收的特征 房地产税收除了具有一般税收的共性外，还具有以下四个独立特性。 1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 2．房地产税收收入的地方性 3．房地产税收的可持续征收性 4．房地产税收使用的公益性 1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 由于房屋和土地在空间上是不可移动的，基于房地产价格的一个地区的财产税基不会因为税收政策而流向其他地区。房地产税基是不可移动的，这是房地产税收相对于其他可移动财产税收的显著特点。由于房地产外在的物质表现，房地产所有者无法隐藏其税负（税基）。 2．房地产税收收入的地方性 房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴别房地产税基的地方所有权。房地产税收的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要对所接受的政府服务付费。由于地方政府提供的服务有着很强的地域性，房地产价格与地方政府提供的服务水平密切关联。 3．房地产税收的可持续征收性 土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不断维护、改良、改造，实现永续反复利用，房地产作为土地和土地的附着物本身也有使用的持久性。房地产税收税基随时间的变化相对平缓，变化的弹性较小。这就使房地产税收可以成为地方政府一个充足和稳定的税收来源。 4．房地产税收使用的公益性 房地产税收的相关法律是政府制定，是由政府征收、管理和使用的。 房地产税收的使用，具有很强的公益性，居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利益冲动通过公共参与（如投票等）来影响地方政府公共开支决策，以便保护他们的房地产的价值。 三、房地产税收的功能 1．房地产税收的财政收入说 2．房地产税收的受益论 3．房地产税收的社会政治功能说 1．房地产税收的财政收入说 财政收入说的主要观点是：为了满足财政支出的需要，筹集财政收入，政府应该对行政管辖范围内的土地、房产等财产征税。对土地、房产等财富征税成为地方政府筹集财政收入的主要渠道，课税的主要目的在于为地方公共产品和服务提供财力保障。 2．房地产税收的受益论 税收受益原则是指税收负担应根据公共服务的受益程度来分配。由于中央和地方政府为房地产所有者提供了包括国防保卫、国内治安、消防设施、交通、市政、环境等公共服务，房地产所有者理应为服务带来的受益支付税收报酬。地方政府通过增加对本地区的城市基础设施和服务的开支提高辖区居民的福利水平，导致本地区房地产价格的抬升，也就是说房地产增值主要是源于政府公共服务资本化。 3．房地产税收的社会政治功能说 对个人拥有的房地产课税