房地产估价报告9研讨.doc

芜湖机械工业开发区广和投资担保集团有限公司 工业房地产价值评估报告 XXX房估字[2014]001号 一、项目名称　　二、委托　　、估价　　全称：房地产评估工程咨询有限公司 　　法定代表人：薛兵 　　住所：芜湖市九华中路号　　国注册房地产估价师 评估、审核国注册房地产估价师 现场查勘、评估、估价作业日期 目 录 致委托人函………………………………………………………3 注册房地产估价师声明…………………………………………4 估价的假设和限制条件…………………………………………5 强制变现分析和风险提示………………………………………7 估价结果报告……………………………………………………10 (一)、估价委托方 …………………………………………… 10 (二)、估价方……………………………………………………10 (三)、估价目的…………………………………………………10 (四)、估价对象…………………………………………………10 (五)、估价时点…………………………………………………14 (六)、价值定义…………………………………………………14 (七)、估价依据…………………………………………………14 (八)、估价原则…………………………………………………15 (九)、估价方法…………………………………………………17 (十)、估价结果…………………………………………………18 (十一) 、估价作业日期与估价报告应用的有效期限…………18 (十二) 、估价人员和估价机构签章……………………………18 估价技术报告目录 ………………………………………………19 附件（目录）…………………………………………………… 94 附件（复印件）………………………… ………………………95 致估价委托人函 安徽广和投资担保集团有限公司：公司进行了估建筑面积国有土地使用权状态下房地产于估价时点的。委估房在的评估总值为人民币万元，大写人民币特此　　 　　　　　　　 　房地产评估工程咨询有限公司　　　　　　　　　　　　　2014年6月20日注册房地产估价师声明 我们郑重声明：　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。　　2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　56．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。．本次评估结果中考虑装修部分的价值和房屋附属物的价值。　　　　　　　　　　　 估价的假设和限制条件 1、本次估价的假设前提 (l)委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。 (2)本报告的估价时点为2014年5月31日，估价人员完成现场查看之日为2014年6月6日。本次估价假设估价对象于现场查看之日的权益状况与估价时点的状况是一致的。经勘察和了解，委估方有少量自建工业用房并未申领产权证，经向委托方了解此部分房产因面积较小，又属临时简易结构建筑，已作为公司费用进行了列支，引入投资商时不计入资产价值并可无偿使用。本次评估以上述情况作为本次估价的前提。 (3)本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的;交易双方是出于利己动机进行交易的;交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情;交易双方有较充裕的时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 ⑷本评估报告假设土地使用者在土地出让期限届满时，土地使用者依据《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条和第二十六条规定进行了申请续期程序。 2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 (l)根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。 (2) 实地勘查时，对仅进行了一般性的察看，不可能确定其内部缺损估结果中在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 强制变现分析和风险提示 一、变更能力分析 1、估价对象通用性、独