房地产市场供求分析研讨.ppt

房地产市场供求关系分析 ■ 2012年4月27日国务院常务会议提出《加强房地产市场引导和调控的8条措施》，即“新八条”。 1、强化规划调控，改善商品房结构； 2、加大土地供应调控力度，严格土地管理； 3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应； 4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求； 5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度； 6、加强金融监管； 7、切实整顿和规范市场秩序； 8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 ■ 5月11日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。 随着国家各项宏观调控措施的逐步落实，目前，我国房地产经济过热的情形已得到了抑制，房地产开发投资额与资金来源增速全面回落，部分地区土地购置面积还出现了负增长，新开工面积与竣工面积增势趋缓。 中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比二位数的幅度增长，从2008年至2013年4月，全国住宅用地平均价格指数在5年间上涨了54.2%，北京、上海。广州、深圳等地的房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。 房地产的高速发展，蕴含着巨大的经济风险和金融危机， 因为房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资； 房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过于集中在商业银行体系； 房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时具有投资和消费的功能； 因此，房地产经济成了国民经济的领头羊，既能把经济引入康庄大道，也能带入泥潭和深渊。 　　中国房地产周期波动可以划分为4个时期，即 　　1979-1985年，为复苏期； 　　1986-1990年，为发展期； 　　1991-1998年，是增长调控期； 　　1999-现在，使高速增长期； 　　中国房地产周期频率，一般为5年发展，2年低落，7-8年为一个周期，但一般不会超过10年。 　　未来三年，中国房地产可能会迎来大幅度的回落期： 1、政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆．国家大幅度低投资增长目标与投资增长率，将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间． ２、中国的房地产价格已经趋近顶峰。２０1３年中期，美国单栋新建住房在全美中间价格为3９.5万美元，全国平均价格为54.2万美元，折合人民币分别为3６０万元和5００万元。在我国，与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在9００－11００万元，大约是美国平均水平的２－４倍。 ３、中国的房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是判断地产价格是否合理的重要指标，世界银行的标准是５：１。美国目前的比例是３：１，日本则是４：１。在我国这个比例得１０：１～１５：１。 ４、２０12年下半年始房地产交易量有所回落。２０13年上半年，我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳，高价位、大套型住房成交量下降较大，空置房面积增加。 　 ５、目前来看，中国房地产还有一段时间的小幅度增长期，因此，在未来的两年，房地产的宏观调控会有所加强，房价增长的势头会得到遏制，一跌到底的可能性并不大，但是２０15年就可能面临下滑的趋势。对此，国家在房地产经济上实施了较为科学合理的利率、汇率政策，这对防范房地产经济风险起到了积极作用。 房地产市场运行状况 （一）房地产投资增速初步遏制 2013年1—12月份，房地产投资完成180?.85亿元，同比增长13.26%,增速比上年同期增长2.9个百分点，比3季度上升12.68个百分点。该变化预示着房地产开发投资增长速充减缓。 房地产完成投资占GDP的2.87%，占固定资产投资的7.74%， 1—12月完成土地开发面积比上年同期下降19.5%， 土地购置面积比上年同期上升14.76%。 （二）房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善 2013年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势 1—12月份的销售量始终保持在较高水平上，1—12月份商品房销售面积达141.32万平方米，其中住宅销售面积达