房地产开发企业会计核算(DOC 41页 ).docVIP

房地产开发企业会计核算 涉税会计教研中心主任 赵建华 第一讲地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。一、资产类 物资采购 采购保管费 库存设备 库存开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 四、成本类 开发成本 开发间接费用 第讲　房地产开发企业营业收入的核算一、营业收入的范围和实现（）营业收入的 会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。 2．税法的收入 企业所得税法第六条：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（1）销售货物收入；（2）提供劳务收入；（3）转让财产收入；（4）股息、红利等权益性投资收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特许权使用费收入；（8）接受捐赠收入；（9）其他收入。 会计收入与税法收入的比较 会计 税法 销售商品收入 销售货物收入 提供劳务收入 提供劳务收入 让渡资产使用权收入 转让财产收入 股息、红利等权益性投资收益 投资收益 利息收入 租金收入 营业外收入 特许权使用费收入 接受捐赠收入 其他收入 税法收入=会计收入+营业外收入+投资收益 3．开发企业营业收入具体包括三个方面一是建筑产品的销售及结算收入包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入等；二是房屋出租及多种营业务收入包括房屋出租经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入、商品房销售及服务收入等；三是其它销售如多余积压的材料、物资销售收入等。（）营业收入房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。 国家税务总局关于 确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函[2008]875号 一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 （一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3.收入的金额能够可靠地计量； 4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 结论—— 坚守了一条底线； 放弃了一部分调整。 申报表存在问题：当销售收入税法与会计有差异时，申报表无法准确填写，而且没能体现三项费用的扣除基数。 二、主营业务收入的核算设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。(5%=100 借：应交税费 100 贷：银行存款 100 第二年确认收入： 借：预收账款 1 600 贷：主营业务收入 1 600 结转销售成本： 借：主营业务成本 1 000 贷：开发产品—商品房 1 000 按配比原则结转营业税金： 借：营业税金及附加 80 贷：应交税费 80 （三）采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售 1．采用分期收款方式销售房地产 分期收款方式销售房地产，应在办妥移交手续后，先将“开发产品—商品性土地”转入“开发产品—分期收款”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品—分期收款”科目。 2．采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。 例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。 代销协议生效时： 借：委托代销商品