旭辉圆石滩策略探索.pptxVIP

旭辉圆石滩策略报告 Part1. 市场 · 分析 1. 宏观别墅市场、2. 板块别墅市场、3. 项目竞品分析 Part2. 执行 · 策略 1. 项目解读、2. 客户分析、3. 前期难点与解决之道 Part3. 整合 · 推广 1. 线上造势、2. 线下拓客、3. O2O联动、4. 易居资源整合 报告结构 Part.1 市场分析 宏观别墅市场 普通住宅与别墅历年成交量 11年新政后，普通住宅与别墅成交双双下滑，别墅下滑更显著 全市商品住宅与别墅年度供应面积占比情况 全市商品住宅与别墅年度成交面积占比情况 08年后别墅供应占比稳定在17%-19% 新政后别墅占比逐渐下滑，至14-15% 全市别墅市场 别墅市场主体依然在外郊环，10年后郊环外别墅市场活跃度增加 各环线别墅年度供应面积占比情况 各环线别墅年度成交面积占比情况 （本数据按年份统计） 数据来源cric截止到2012年7月 别墅供应主体依然在外郊环；10年后郊环外供应增加，由13-14%增加至25%-30%； 别墅成交主体依然在外郊环；10年后郊环外成交占比增加了一倍，由13-15%增加到24-25%； 全市别墅市场 别墅成交主力区域集中在南汇航头、周康，松江新桥，及宝山罗店顾村 2012年各区域别墅供求 南汇各版块别墅量价 松江各版块别墅量价 宝山各版块别墅量价 成交较好项目： 航头的长泰东郊、南郊中华园， 周康的御沁园 成交较好项目： 新桥的沿海丽水馨庭、 九亭的中大九里德苑 成交较好项目： 罗店的琥珀郡园、顾村的保利叶语 数据来源cric截止到2012年7月 全市别墅市场 独栋别墅——随着中央多次强调“限墅令”，及新政的影响下，低密度的独栋供应占比下滑一半； 联排别墅——上海低密度住宅产品成交主体，占比70%以上，； 双拼别墅——因供应结构因素，成交量一直极低，但12年供应成交占比均增加； 产品类型 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 供应套数 占比 供应套数 占比 供应套数 占比 供应套数 占比 供应套数 占比 独栋别墅 2485 29% 2163 21% 1341 16% 1852 23% 514 11% 联排别墅 6091 71% 7994 78% 6932 83% 6112 76% 2661 59% 双拼别墅 24 0% 60 1% 31 0% 52 1% 1310 29% 合计 8600 　 10217 　 8304 　 8016 　 4485 　 产品类型 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 成交套数 占比 成交套数 占比 成交套数 占比 成交套数 占比 成交套数 占比 独栋别墅 1486 27% 2919 22% 1517 20% 810 18% 403 12% 联排别墅 4064 73% 10070 77% 6057 79% 3662 81% 2442 71% 双拼别墅 9 0% 45 0% 62 1% 40 1% 574 17% 合计 5559 　 13034 　 7636 　 4512 　 3419 　 独栋供应市场萎缩，成为稀缺产品；联排成为成交主体，竞争厮杀激烈 单位：套 数据来源:CRIC 统计时间截止至2012.6.30 全市别墅市场 各总价段独栋成交套数统计 独栋中400-800万为成交主体，经济型小独栋更为稀缺，受市场热捧 总价段 08年 09年 10年 11年 12年 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 200以下 35 2.5% 10 0.4% 9 0.6% 0 0.0% 0 0.0% 200-400 214 15.1% 313 11.1% 58 3.9% 7 0.9% 20 4.4% 400-600 311 21.9% 856 30.3% 190 12.7% 106 13.3% 54 12.0% 600-800 207 14.6% 426 15.1% 171 11.4% 118 14.8% 46 10.2% 800-1000 183 12.9% 305 10.8% 161 10.7% 83 10.4% 85 18.9% 1000-1200 121 8.5% 210 7.4% 174 11.6% 71 8.9% 46 10.2% 1200-1400 66 4.7% 164 5.8% 135 9.0% 74 9.3% 45 10.0% 1400-1600 42 3.0% 92 3.3% 74 4.9% 65 8.1% 42 9.3% 1600-1800 35 2.5% 68 2.4% 52 3.5% 43 5.4% 13 2.9% 1800-2000 36 2.5% 60 2.1% 67 4.5% 2