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学习情境一 设立物业管理公司 任务一 设立物业管理公司 【任务引入】 某小区业主委员会曾于2003年9月与某物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，合同有效期为3年。但在其后的服务过程中，双方就小区物业管理具体事项时常发生争议，关系不太融洽。2004年3月建设部125号令《物业管理公司资质管理办法》出台后，有业主扬言：待5月1日办法生效后，即刻以物业管理公司不具备相应的资质为由解聘该公司。 1、案例中《物业管理服务合同》是在2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》（行政法规）生效以后依法签署的，而建设部出台的《物业管理公司资质管理办法》（以下简称《办法》）是2004年5月1日才生效的部门规章。根据“法不溯及以往”等相关法律原则，该合同在合同有效期限内仍然是有效的。在此期间不能以物业管理公司不具备《办法》规定的相应资质为由而单方面解除合同； 2、《办法》生效后，不符合《办法》规定的相应资质的物业管理公司，将面临丧失部分新项目投标资格和部分老项目续签合同的资格。这是一个不容回避的问题； 3、各地方政府主管部门是判断企业经营管理行为是否合法并作出相应行政决定的主体。 情境一：张某和几个朋友在一次聚会中谈到想自主创业，他们讨论觉得目前物业管理行业发展的空间比较大，以河源为例，2010年，河源市区实际完成房地产开发投资额约16.04亿元，同比增长18.9%；商品房在建项目42个，施工面积约210万平方米，主要有雅居乐二期、大地广场、金蓬美域、万隆一品、丽日广场、翠泽?新园、沁园春晓等项目。2010年新批准商品房预售面积为102.71万平方米，同比增长102％，批准预售商品住房套数8216套 。2010年，市区新建商品房预（销）售面积80.28万平方米 。 据悉，河源目前成功注册并拥有资质的物业管理企业有38家（包括外来进驻的物业管理企业），房地产业的快速发展引起行业许多有志之士的关注，许多原先在物业管理企业的“打工一族”，也自己开起了公司。 面对着河源物业管理良好的发展前景，张某他们认为物业管理公司投入相对比较少，商议决定合资成立一家物业管理公司，刚好你是张某的同学，他觉得你是本专业出身的，而且目前国家鼓励大学生自主创业、并给予大量的优惠政策，邀请你加入成立物业公司。但在成立公司之前有几点专业性的知识需要弄明白： 1、 物业服务企业资质等级分哪几级，每一个等级需要满足的条件有哪些？为了取得更多的物业管理项目，他们能否直接申报二级资质？ 2、 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交哪些材料？ 一、物业管理公司的概念 （一）概念及特征 物业管理公司是指依法设立，具有物业服务资格，根据物业服务合同的约定为业主提供物业服务的企业。 特征： 1．物业管理公司必须依法成立 2．物业管理公司是法人企业 3．物业管理公司根据物业服务合同的约定提供物业服务 4．物业管理公司应当获得经济报酬 （二）物业管理公司的性质与类别 物业管理公司为业主提供物业服务，是一种以营利为目的经济组织，属于从事经营活动的市场主体，其性质仍属服务性企业。 分类： 1．以组建形式分类 分为公司制企业、合伙制企业和合作经营制企业。 2．以投资来源分类 分为内资公司和外资公司。 3．以内部运作机制分类 分为管理责任型公司、顾问型公司和综合型公司。 4．以与物业权属关系分类 分为合同约定服务型公司和自主经营型公司。 二、物业管理公司的设立 （一）物业管理公司的设立条件 1、符合法定的出资人数; 2、注册资本达到法定的最低限度，以工业产权、非专利技术等出资的，不得超过资本总额的20%; 3、有共同制定的公司章程; 4、有明确的公司名称和组织机构; 5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件 （二）物业管理公司的设立程序 1、可行性研究 2、订立发起人协议 3、申请企业名称预先核准 4、出资验资、确立公司的组织机构 5、申请工商注册登记 6、申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立 7、申请资质审核 三、物业管理公司的资质管理 （一）物业管理公司资质等级管理 建设部《物业管理公司资质审批管理办法》（建设部令第125号）规定，物业服务资质管理的主要内容手段、形式如下：物业管理公司资质等级分为一．二、三级。 （二）物业管理公司资质的申报和审批 练习： 1、一物业服务公司，曾管理的多层住宅小区有25万平方米，别墅2万平方米，请问：该小区若要申报二级资质，还需要多大面积的其他何种物业？ 2、一物业管理企业欲申请一级资质，该企业管理的多层住宅为50万平方米，办公楼25万平方米，那么该企业至少需要管理（ ）万平方米的高层住宅才能达到一级资质的要求？