新租赁合同课件.ppt

案例2:承租人不付房租 装修物归房主 田某租用闫某的118平方米门市网点用于经营，租期为5年，合同约定：田某租赁期满，房屋内的装修不得破坏，与租赁房屋一并交给闫某。 在合同履行到第三年时，因田某未按约定给付22万元房租，并已超过给付房款期限一个月，闫某提出解除租赁合同，但田某拒不腾房。 法院依法解除闫某与田某的房屋租赁合同，判决田某给付拖欠的房租22万元、违约金10万元，田某按合同约定将所租赁的门市房上的四壁、顶棚上的附属物等均完好返还给闫某。 点评： 合同约定租赁关系结束后，装修归出租人所有，但因一方违约而导致合同被提前解除的，如系出租人违约造成合同被提前解除的，承租人有权要求出租人对装修损失作补偿。 如系承租人违约导致合同被提前解除的，一般来说，装修应无偿归出租人所有。但如果承租人违约应承担的责任与装修价值悬殊的，且确有再利用价值的，可酌情由出租人给予承租人适当补偿(实践标准为1/3)。 ?第二十一条 承租人有下理行为之一的，出租人有权解除租赁合同： ???? （一）承租人擅自承租的房屋转租、转让或转借的；（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）承租人累计六个月不交租金的。 ???? 第二十二条 机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋，如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。 2009城镇房屋租赁合同司法解释 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 　　（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过） 　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 数份房屋租赁合同的执行 第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： 　　（一）已经合法占有租赁房屋的； 　　（二）已经办理登记备案手续的； 　　（三）合同成立在先的。 　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 租赁房屋的维修 第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 　　第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： 　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 　　（二）租赁房屋权属有争议的； 　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 　　 装饰装修问题 第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，