南川西苑商业推广策略2011.12.9VVIP解读.ppt

5大金价值，选定香格里拉.西苑高档楼盘核心 赚创富人群的钱临街体育中心 赚休闲人群的钱对望医疗中心 赚平安人群的钱行政中心区域 赚财智人群的钱超大社区规模 赚固定人群的钱 南川日报 电梯轿厢 销售中心商业画架 花住宅价，买大金铺？不用再比！来香格里拉西苑看看，比地段，比价格，比规模，比前景，10—70㎡商铺总有适合您。7143 7888 15万买新城铺王？香格里拉西苑稳占新城商政中心，临街检察院、体育馆、第二中医院，“升”不可测，一铺旺过十铺，即投即增值7143 7888 入主香格里拉西苑，做20万人大生意，花住宅价买黄金铺，万人大社区，体育馆政府边，全临街旺铺等您来赚。7143 7888 短信 电视拉底 1：住宅价买香格里拉西苑金旺铺，做20万人大生意。7143 7888 2：香格里拉西苑万人大社区，体育馆、政府旁，全临街旺铺等您来赚。7143 7888 THANKS 香格里拉西苑商业推广策略 WISDOM地产事业部 香格里拉西苑 岁末商业销售目标 作为2011年泽京集团最后一拔房源推出的香格里拉·西苑8/9/11号楼的商业，将承载完成今年销售目标的冲刺任务，该部分商业推出目标旨在回款。 目前，可售商业约6654方，总货值近7000万，共计66个门面，本方案目标在月底完成60%以上的销售任务。 Part I 商铺价值梳理Part II 总体营销策略Part III 物料设计 Part I 商铺价值梳理 在售项目商业情况 序号 项目名称 总体量 商业层数 面积区间 销售价格 预计开盘时间 1 凯撒皇庭 1.5万方 2层（分开销售） 约40-110平米左右 未定，根据市场情况 春节后开始销售 2 金易城市佳苑 　 1层 约40-80平米左右 3万左右（旁边为建材市场） 11月20日已开始销售 3 恒安世纪花城 　 2层（分开销售） 约50-100平米（1楼） 未定，根据市场情况 　 4 康田熙岸 　 2层（分开销售） 70-200多平米 1楼1.8万，2楼0.8万 11月开始内部认购 1.周边竞品楼盘调查 已租售商业情况 序号 项目名称 商家业态 面积 租金价格 层高 备注 1 坤罡龙都 汽配店 60平米左右 60元/平米 近5米,商家自己隔为2层 　 2 地板专卖店 50平米左右 60元/平米 近5米,商家自己隔为2层 　 3 茶楼 60平米左右 1、2楼分开租，1楼60元/平米 近5米,商家自己隔为2层 租金3000元/月 多为装修，建材，和防盗门等商家； 序号 项目名称 商家业态 面积 租金价格 层高 备注 1 金佛康城 　 200-300多平米 60元/平米 近5米,商家自己隔为2层 　 2 餐饮店 30平米 50元/平米 　 　 3 小食品店 20多平米 30元/平米 　 2009年租的，签4年合同 序号 项目名称 商家业态 面积 租金价格 层高 备注 另：（金易城市佳苑旁） 建材市场、格力专卖 200-300平米 60元/平米 　 　 　 　 装修公司 200平米 42元/平米 　 　 　 　 花店 120平米 55元/平米 　 　 通过市场调研，南川整体商业市场成熟度较低，且与本项目有实质性参考价值的仅有康田熙岸。 因此，本项目商铺价值很难通过市场论证得出。 其实，在我们很难判定商铺价值的同时，客户也同样很难判定。而在这样不成熟的市场背景下，即前景充满不确定性。这反而会成为我们的机会，通过对项目优势合理引导，制造、突出项目价值点！制定以营销心术为导向的总体策略。 同时，康田作为唯一可比竞争项目，其商铺一层报价1万8，二层8000，已经在客户心理形成了对该区域内商业价值的一定判定。 针对本项目周边商铺市场的分析结论，我们认为，在制定本项目推售策略时，需考虑两大要素： 一: 如何通过项目价值引导并提升客户对本案的心理价位； 二: 在项目价值引导成功的基础上，价格定位应略低于康田。 旨在实现本案实际价格低于客户心理价位，从而达到吸引客户快速下叉，并完成年底回款计划。 通过销售一线对客户的基本判断，加之对商铺硬性优势分析，有五大核心价值： 1：地处新老城区交界，未来城市发展重心的区位价值； 2：紧邻检察院，法院等政府部门，形成“政府在哪儿，中心在哪儿”的行政导向价值； 3：项目对邻医院、紧邻体育馆，巨大的流动人群带来购买力。 4：项目所在区域，品质住宅聚集，未来两年新增5万人口将形成“南川住宅新区（富人区）”概念，区域发展的升级、高端客流带来商铺升值； 5：小区未来2838户居民，近万人等带来的固定消费群体，就是最直接的商业价值。 2. 项目价值解读 再看项目未来前景 区域未来入住超100000人…… 社区完满入住固定人群超10000人