毕业设计（论文）-房地产项目可行性研究.doc

1. 绪论 1.1 选题的意义 研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。，，。，，。，，。，，。，。，，，。，，，，，。, 然而,本应作为投资决策重要依据的可行性研究至今却仍然未能获得其应有的地位。笔者认为, 造成当前可行性研究普及不够、规范不够、受重视程度不够的原因是复杂的,而可行性研究本身误差较大则是其中的一个重要因素。 （1）当前可行性研究的误差有多大 可行性研究是指在投资决策前, 对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它一般分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。根据国际经验, 建设项目的可行性研究随其工作的开展, 有一定的精度要求。一般是: 投资机会研究阶段(耗时1-3 个月, 研究费用占总投资0.2%～ 0.8%）, 误差在±30%～ 20% 以内; 初步可行性研究阶段(耗时6 个月左右, 研究费用占总投（0.25%～ 1. 5%）,误差在±20～ 10% 以内；详细可行性研究阶段(耗时8～ 10个月,研究费用占总投资（0.2～ 1.0%),误差在±10% 以内。 当前国内房地产可行性研究远远没有达到这样的精度要求。据笔者经验, 在详细可行性研究阶段, 成本误差约在±5～30%之间；售价误差在±20～100%之间；资金流量计算误差约±20～30%。不少项目竣工结算后进行后评价的结果往往与原可行性研究的结论相差50%以上。可行性研究的巨大误差严重阻碍了它的应用、普及和作用的发挥。 （2）可行性研究误差分析 决策者对可行性研究未给予应有的重视在计划经济年代, 可行性研究长期扮演“可批性研究”的角色。这种畸形发展使其在投资决策中长期没有发挥应有的作用。在国内房地 产起步阶段, 决策者长期形成的“凭感觉”、“拍脑袋”上项目的做法不但没有改观,甚至达到了登峰造极的程度。因为“盖了房子就赚钱”,因为“有了项目(地块) 就赚钱”, 故可行性研究较长期“缺失”投资机会研究和初步可行性研究两个阶段, 一直充当着“论证研究”或“预算研究”的作用。当前, 市场渐趋规范和成熟, 但长期的受“忽视”, 使可行性研究精度不够, 可信度不高; 也恰恰因为这个原因, 决策者一直对其未够重视。如此恶性循环,形成一个难解的结。专业化程度不高, 基础工作不扎实, 缺乏信息支撑，理论与实践脱节, 可行性研究技术落后, 实用性差都是误差形成的主要原因。 （3）问题的解决方法 建立科学的评价指标体系。在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种囚素，建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系经初步研究。房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。建立健全房地产财务评价指标参数标准。提高人员素质，建立投资责任追究制度。要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。首先，国家有关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，重视专业人才培养，完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的陪养和考核体制。建立房地产经济分析师、政策分析师和房地产环保评价师等专业研究人才的培养和考核机制，为房地产可行性研究领域输送高素质的专业化人才。其次，在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立和发展，同时严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力，对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范，对不具备资格的单位彻底清理。赋予国家注册房地产评估师在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任，建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制，从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重。房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。 一般来讲