10月御笔华府调查报告分析.docVIP

御笔华府调查报告分析 御笔华府位于丁白路西段与四季西巷十字西北角，北边约300米是吉祥路，东边约800米是含光路，西边约300米是永松路，南边约600米是电子一路。从周边道路的分布来看，交通是很方便的，公交线路至少有几十条可以选择，无论自驾或乘公交都很便捷。同时西安地铁规划中3号和6号地铁线的双地铁口就设在吉祥村。这对未来的周边的商业发展及后期的出行又带来了更好便利性，也对周边建筑物业的升值有更大得带动作用。 御笔华府从地段来看，它北边就是吉祥商业中心，东边地铁一战路就是小寨商圈和雁塔商圈，南边拥有成熟的电子商圈以及明德门商业圈，而西面是繁华的高新商业圈。周边这6大商圈已基本发展成熟，所以是城南居住人口比较密集的区域，无论是商场、银行、学校、医院等配套设施都一应俱全。而项目就位于6个商圈的核心位置上，无疑让居住业主们能充分的享受繁华城市中拥有的舒适和便捷。 御笔华府项目数据分析： 总占地： 22亩（14674平方米） 总建筑面积： 100000平方米 容积率： 6.8 绿化率： 35% 总户数： 1700户 车位总数：960个 户型区间：33-106平米 产权：70年 建筑形态：高层，小高层，多层共7栋楼 从项目几项基本数据可以看出，22亩地要盖7栋楼，建筑密度比较大。项目定位是普通住宅，6.8的容积率的确相当高。好在面积是以小户型为主，针对的客户群体都是以投资或过度的年轻人为主。它面积小，总价低，并且地段交通商业配套好等优越，按理是会很抢手的。但是作为投资的客户，御笔华府的小户型是住宅而不是商务公寓楼，由于限购令的出台，目前可能投资客户基本没有购买条件去考虑这样的房子投资，而过度居住的客户或年轻人最多是注重价格和位置方面，喜欢热闹的商业街或商场就在楼下，而本项目离商场会比较远。而购买的年轻人大体可以分为两类，一类家里有钱或自己有钱的，要买小户型估计在小寨周边或其它繁华地段考虑了，而我们项目针对的年轻人只有刚毕业或工作时间相对较短的工薪阶层。所以项目应针对是中低购买年轻人或上班族等人群。 然而我们在宣传上就需要有针对性的去推广，可以学习借鉴下东尚蜂鸟项目的宣传推广理念。 御笔华府在宣传上就没有一个亮点东西吸引眼球，并且我在项目周边绕了一圈都没见到一个醒目的指示项目地址位置，只有在永松路与丁白路口见到一个墙体广告。 首先策划在定位宣传推广上就没做好，所以上客量不好，销售量低，这也是自然的。其实价格是吸引客户最直接的因素，不管是投资还是过度，他们的基本条件就是价低，即使我们再怎么包装，建筑形态已经注定了档次，价格太高，来得客户也会流失。当然，并不是说价格越低越好，要有针对性去跟随市场调价。我们项目周边也没几个楼盘，有的也已售完或交房，所以相对竞争不是很激烈，我们只能拿最近的一个在售项目比较，祥和雅居是本项目最有竞争条件的项目，并且紧挨着，位置相对也比较好，就在吉祥路旁，交通更方便，商业更繁华，价格也7500均价。而御笔华府价格对外宣称均价在8000，这不是在吸引客户，是在把客户往外推，并且成为别项目的价托，其实高价格宣传并不是来告诉客户，我们位置有多好，我们品质有多高，好与不好，把客户弄到售楼部里慢慢一点一点的给他灌输思想，我们其实有更好的，但是价格在8000多了。如果客户能够接受更好的东西更高的价格，同样也可成交，要是客户实力有限，那就让他看价格低的特价房或相对价格低得房源，成交的几率也就更大。 网上了解开发商的声誉好像不是很好，在网上论坛上骂声一片，这个对项目的销售差也有决定性的因素。 以上只是本人的个人分析观点，可能有些地方对项目及周边环境了解的不是很透彻，分析不是太全面。所以仅供参考。 地段的确处于繁华位置，售楼部也很寂静啊！ 美院我既然绕了一圈才找到，好像有点太远了吧。 商业街的确很冷清，关门了3分之1的店面！ 陈虎 2011-10-12