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关于房地产企业财务管理若干问题的思考 　　摘 要 财务管理是指企业将资金投入生产经营活动中而发生的长期投资、长期筹资以及进行营运资本管理的一系列活动，基本职能主要有财务分析、财务预测、财务决策、财务计划等，目标是实现企业价值最大化。近年来，随着房地产行业由高速发展逐步进入平稳发展期，土地成本不断攀升，以及政府实施的一系列限价限购政策，一定程度上压缩了房地产企业的利润空间，从而使房地产企业由向市场要效益逐步转变为向管理要效益，促使企业及时转换思路，努力提高内部管理水平，尤其是财务管理水平。企业的融资能力、融资成本、成本控制能力等将直接影响着企业的盈利能力和盈利水平，决定着房地产企业的发展方向和发展前途，对房地产企业的发展起着至关重要的作用。本文阐述了房地产企业财务管理的重要性，探析了房地产企业财务管理方面存在的部分问题，提出了加强和改善财务管理的一些措施和建议，目的在于促使房地产企业提高财务管理水平，防范和降低财务风险，提高企业盈利水平，提升企业竞争能力，保障企业的可持续发展能力，确保企业持续、健康、稳定发展。 　　关键词 房地产企业 财务管理 思考 　　近年来，随着城市拆迁成本的不断加大，以及地王的不断涌现，逐渐推高了房地产项目的购地成本，使得土地成本在整个项目开发成本的比重逐渐增加，部分项目甚至达到50%以上，同时由于政府对房地产行业不断调控，限价、限购等政策的实施压缩了房地产项目的利润空间；自住房等保障性住房政策的实施力度不断加大一定程度对房地产市场也造成一定的冲击。新形势下，如何加强财务管理、降本增效，提高企业盈利能力和竞争能力成为房地产企业持续、健康、稳定发展的重要环节。 　　一、房地产企业财务管理的重要性 　　财务管理是指企业将资金投入生产经营过程中发生的长期投资、长期筹资及营运资本管理的一系列活动，基本职能主要有财务分析、财务预测、财务决策、财务计划等，目标是实现企业价值最大化。财务管理的好坏对房地产企业的持续发展至关重要。 　　（一）有利于实现房地产企业战略目标 　　合理的财务管理可以有效促进房地产企业战略目标的实现。财务管理是实现企业战略目标的重要纽带，通过财务预算、财务规划等可以将企业战略目标转化为阶段性财务指标，财务指标完成与否则直接反映出企业的经营业绩、经营状况。通过财务指标及时修正和调整企业的短期目标，进而保证企业长期战略目标的顺利实现。 　　（二）为企业管理层决策提供可靠的依据 　　通过财务预测，测算企业投融资方案的经济效益，分析房地产开发项目的可行性，企业可根据风险偏好选择高收益、高风险或者低收益、低风险或者收益、风险适中的项目，从而为管理层决策提供可靠的依据，保证企业获得良好的回报，促进企业竞争能力的提升。 　　（三）有助于提升企业经营能力和经营水平 　　通过财务分析，找出企业生产经营过程中的短板和不足，及时采取措施和对策，降本增效，进而不断提升企业的经营能力和经营业绩。 　　（四）有助于防范和降低经营风险 　　资金是房地产企业的命脉，关系着房地产企业的发展前途和方向，如何及时筹措足够的资金是房地产企业财务管理的重中之重，通过提高长期筹资能力可为房地产项目开发提供源源不断的资金支持，保障企业长期、稳定发展。 　　二、房地产企业财务管理存在的问题 　　（一）融资规模大，结构单一 　　近几年，随着房地产企业的迅速扩张，对外投资规模增大，所需资金几乎全部来源于银行等金融机构，负债率极高，并且由于项目销售（尤其是外地项目）不乐观，部分项目甚至出现“政府以地偿债”的情况，不能及时回笼资金，还要负债继续开发，导致债务规模越来越大，以至于借款到期无充足的现金流偿还，依靠再借款偿还，“借新债、偿旧债”，财务风险较大。 　　（二）年度预算导向性差，实际执行与预算偏离 　　房地产企业年度预算以年度工作经营计划为基础，按照“两上两下”的程序编制，但由于年度工作经营计划编制仓促，编制不严谨等方面原因导致经营计划变化较大，从而导致预算执行与实际偏离值较高。另一方面，由集团总部直接向下属子公司下达预算指标的方式，在子公司发展不均衡，亏损企业较多的情况下，为保证集团总部总体预算目标的实现，出现将部分子公司的亏损指标转移到盈利子公司，从而导致盈利子公司的预算指标与预期值偏离较高。 　　（三）项目成本控制力不足 　　由于房地产企业财务部门相对比较弱势，以及财务人员知识、经验和能力不足等原因，对项目成本的控制仅限于登记合同台账，付款时进行形式性审核，未对合同履行等内容进行实质性审查，造成财务部门对项目成本控制较弱，出现开发过程中项目成本不断增加，以及完工后项目成本仍在发生的情况，不能充分发挥财务部门全程监控的作用。 　　（四）管理层不重视财务管理 　　传统的财务工作局限于付款和记账