世联房地产可行性和编写(页)精读.ppt

* 2004年6月 房地产项目可行性分析与报告编写 上海世联房地产顾问有限公司 世联地产顾问（中国）有限公司之附属机构 2004年6月 目录 宏观背景 可行性报告 实际案例 2004年6月 宏观背景 15% 房地产春风依旧 800-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 高速增长 平稳增长 衰退增长 《世界发展银行》 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 宏观经济增长 库兹涅茨《各国的经济增长》 GDP与增长率 2004年6月 宏观背景 城市化率 31.91% 1997 33.36% 1998 34.78% 1999 36.22% 2000 37.66% 2001 39.1% 2002 40.53% 2003 城市化水平每年提高1.4个百分点 数据来源：国家统计局 2004年6月 宏观背景 2.28亿人 2.45亿人 我国人口结构呈现两个明显的高峰， 数据来源：2003中国人口统计 2004年6月 宏观背景 数据来源：国家统计局 住宅均价的增长长期低于居民可支配收入和居民储蓄的增长 基尼系数与收入洛伦兹曲线 货币供应量增加与房价的关系、房改、住房、汽车的消费时代 重化工时代 2004年6月 宏观背景 资料来源：清华大学房地产研究所 2004年6月 利用外资 1.40% 国家预算内资金 0.08% 债券 0.00% 其他资金 20.69% 国内贷款 23.80% 定金及预付款 38.53% 自有资金 15.48% 100 ％来 自银行 7 0 ％来 自银行 5 0 ％来 自银行 合计65%-85%来自银行 宏观背景 资料来源：清华大学房地产研究所 2004年6月 宏观背景 银行风险、国家经济安全 2006年入世，17.8%不良资产率 个贷和土地储备贷款风险 严审、物业税 房贷中商业违规贷款比重高（24.8%）,开发商是枢纽 1、分担风险 2、分享收益 3、降低门槛 1、招拍挂 2、35%自有资金 2004年6月 宏观背景 截至2004年3月上市房地产企业47家，仅占大陆的上市公司总量的3.6%，与目前近3万家房地产企业总量相比，更是微不足道。 上市房地产企业数量十分有限 股市融资：29亿 0.37%(2002) 基金融资： 61亿 0.46%(2003) 外资： 汇率预升 回报率相对高 资料来源：上海世联地产 2004年6月 可行性报告 房地产可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术 分析、论证的科学方法。 自然可行 财务可行 法律可行 潘石屹：海南的及时抽身 霍英东：广州洛溪大桥的可研报告 2004年6月 可行性报告 项目概况 位置与环境，工作的目的，依据 现状调查 土地、人口、交通、管线、动迁方案 市场分析 供给、需求、竞争分析、价格 环境影响与保护 生态变化 、环境评价 开发建设计划 前期开发计划、工程计划、场地布置 项目经济效益与社会效益分析 成本估算、销售收入、财务评价、风险分析、结论建议 可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现 一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。 2004年6月 可行性报告 可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现 一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。 看地、看市场、看政策 案例： 深圳某国企 杭州高尔夫球场 深圳某拟建展览中心 恒丰酒店 2004年6月 可行性报告的结构： 1、封面 2、摘要 3、目录 4、正文（依据、财务指标、分析、结论） 5、附表（数据来源） 6、俯图 2004年6月 可行性报告 目的 对象 重点 1、融资 银行 风险与安全 2、立项 政府 社会效益、 环保 3、投资 开发商 市场、政策、回报 4、合作 海外基金 过往业绩、团队组合 全面准确的市场分析 清晰的产品描述 前瞻的营销策略 合理的公司治理结构 科学的财务分析 合理的股权结构