试论中国目前土地增税的征管.docVIP

浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题 ? 20世纪90年代初期，伴随着我国第一拨房地产热，土地投机、炒卖之风在房地产中一度盛行。房地产业的畸形发展，加剧了我国产业结构失衡状况，加大了我国经济产生“泡沫”的风险。有鉴于此，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并于　1994年1月1日　起施行。　　 土地增值税自开征以来，已有17年的历史。随着经济迅速发展，基础设施建设的不断完善，土地增值收益越来越大，对其征税，对实现土地所有者权益、提升政府的土地投资能力、抑制土地投机和规范房地产市场、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。　　 ???二、土地增值税的征管现状及存在问题　　 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。近几年内，房地产行业蓬勃发展，房地产行业的土地增值税也成了地方政府财政收入的来源之一，但房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。　　 ﹙一﹚征税效果不甚理想　　 2008年全国房地产销售收入24071.3亿元，2009年43995亿元，土地增值税从其税基看是个大税，但实际征收上来的比例却不高，变成了小税。1994年该项税收收入全国统计数字仅为499万元，随后的1995年全国也仅为2700万元，和当时全国将近6000亿元的总税收形成鲜明对比，而同为房地产契税收入则是土地增值税2-4倍，见表1，征税效果不甚理想，造成土地增值税对总体税收收入贡献严重不足。　 　　　　　　　　 表1 2006-2009土地增值税收入与契税、税收总收入比较 单位：亿元　　 　　　　　　　　　??????????税种　 　　? 年份　 契 税　　 税收总收入　　 2006　　 231.32　　 866　　 37023　　 2007　　 403.1　　 　　 49442.73　　 2008　　 537.1　　 　　 50828.52　　 2009　　 682.12﹙预计﹚　　 1550.32﹙预计﹚　　 63104　　 ? ﹙二﹚税款预征比率失当　　 纵观一般税种，税务机关预征的税款应与纳税人应纳的税款基本持平。根据土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数以及预征税额=销售收入×预征率等公式，可以推算出土地增值税率与预征率的关系：预征率＝﹙土地增值率×土地增值适用税率－速算扣除系数﹚÷﹙土地增值率＋1﹚。根据新华社“新华视点”专栏2009年我国房地产平均利润率约50%。结合以上关系式可以得出10%预征率的税款才能与应纳税款持平，但全国各地预征率远远低于10%，如广州的普通住宅预征率1%，其他商品房2%；深圳的普通住宅预征率1%,其他商品房2%,别墅类3%。预征比率的失当，造成清算工作难度加大。　　 ﹙三﹚偷逃税手段多样化　　 房地产开发企业主要通过以下几种方式来减少税款的缴纳：一是隐匿营业收入。将银行按揭的款项记入往来科目不做营业收入处理，在可销售面积之外的销售不作收入，如车库、车位等，以开发产品抵建安工程款，预收款不及时申报、代收款项不按规定确定收入；二是虚增开发成本。利用关联企业虚开建安发票，提高建安成本，虚签动迁合同，抬高动迁成本，做高贷款利息，加大扣除基数；三是利用优惠政策。利用合作建房形式、利用建造普通标准住宅、个人集资、安居工程等；四是借名开发。一些个体经营者或单位本身不具备房地产开发资格，通过上缴管理费用借名进行房地产开发，而被挂靠的房地产开发企业对这部分业务不按规定进行纳税申报。偷逃税手段多样化，造成税款流失严重。　　 ﹙四﹚清算工作选择两难　　 一方面，由于土地增值税是构成地方政府收入主要来源之一，其清算工作的开展有利于增加地方财政收入，优化地方财政收入；另一方面，各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来负面作用，进而影响到当地经济发展的速度和最高可达当地预算外财政收入60%土地出让净收益④。同时，由于房地产开发具有时间跨度大、开发方式多、成本项目杂、税款计算繁等特点，增加了地方税务机关的征管成本和基层税务人员的畏难情绪。清算工作选择两难，造成相关部门执行清算动力不足。　　 ﹙五﹚职能部门协调配合缺乏　　 房地产开发涉及到一系列的职能部门，如土地管理、房产管理、城市管理、金融监管等，但从目前各地的情况来看，相关部门配合不得力，税务部门把关不严格，税务部门管理机制和网络不健全，造成纳税人的事后管理、检查难度加大。　　 ﹙六﹚地方税费征缴倒挂　　 许多地方政府基于土地增值税征收不力，但为了提高财政收入，额外创设大量“简便易行”的收费项目。据相关资料显示，有些地方，其名目甚至多达180多种，金额高达销售总价的15%左右。税费倒挂严重侵蚀了土地增