资产评估方法流程.docVIP

一、市场售价类比法的评估步骤： （1）广泛收集房地产交易资料：（房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的基本状况、基础设施、周边环境及市场状况等） （2）选择可比较的交易实例作为参照物； （3）进行市场交易情况修正：正常价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数 或 正常价格＝参照物交易价格× 括号内为：参照物交易情况值 （4）进行区域因素修正： 评估对象房地产区域状态下的价格＝参照物交易价格×区域因素修正系数 或 区域因素修正系数＝ （5）进行个别因素修正： 评估对象房地产自身状态下的价格＝参照物交易价格×个别因素修正系数 或 个别因素修正系数＝ （6）进行交易日期修整： ①运用定基价格指数修正： 交易日期修正后的房地产价格＝参照物交易价格× 或 【】 ②运用环比价格指数修正： 交易日期修正后的房地产价格＝参照物交易价格×参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数（乘积） 或 【1+环比价格变动指数】 （7）确定评估对象房地产评估价值：①算术平均法；②加权平均法 为了确保评估结果精确与合理性： 1、参照物应该选取三个或三个以上； 2、获取的数据存在偏差，或者交易的价格不是正常情况下的； 2、评估对象与参照物的打分存在主观性，缺乏合理性； 3、各因素的权重的取值存在主观因素，导致结果存在误差； 4、所处的房地产市场具备的发达、完善程度不够，导致市场法的使用不够合理； 5、参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长 二、收益法的评估步骤： （1）收集房地产有关收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入； （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房地产的纯收益； （5）估测并选用适当的资本化率； （6）确定房地产的收益年限； （7）估测并确定评估价值。预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响