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我国“以房养老”的模式及困境 　　[摘 要] 借鉴国外发展模式，我国以房养老进行了探索和试点，也形成了不同的发展思路。但面临的困境需要权衡，才能结合我国实情推动其健康发展。 　　[关键词] 以房养老模式；困境及思路 　　[基金项目] 西京学院2013年院级科研基金项目“以房养老”模式、法律体系及财务设计方案研究（项目编号：XJ130208）。 　　【中图分类号】 F29 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2014）07-240-1 　　一、国内现行“以房养老”模式 　　（一）南京模式 　　2005年4月，南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”的业务。规定：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。 　　南京模式的实质是个人房产抵押贷款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，且“住房面积60平方米以上”。其次，汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求，而且公信力低，不能保证业务参与者的利益。但南京模式也有其优势。其规定，老人将房屋抵押给老年公寓后，老人在世期间，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，只有老人过世之后才能将房屋出售。这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。在老人在世期间采取房屋出租的方式，避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。 　　（二）上海模式 　　2007年6月，上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。 　　上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。但据了解，“以房养老”在上海实际上已被叫停。项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权。但上海模式中公积金管理中心将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征，这是上海模式的亮点。此外，上海市公积金管理中心是直属上海市政府的不以营利为目的的独立的事业单位，该项目由它主导具有较强的公信力。 　　（三）北京模式 　　2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。 　　北京模式的实质是委托租赁，它的特点在于“养老房屋银行”是典型的商业运作模式，是以盈利为目的的商业活动。据悉，“养老房屋银行”失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。但是北京模式也有可取之处。银行”业务的宣传效果非常到位，为“以房养老”项目推行奠定了基础；北京模式强调房屋产权不变更，更容易被老人接受，也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。 　　（四）杭州模式 　　杭州模式提供以下四种方式供老人自行选择。一是租房增收养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出租；二是售房预支养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出售；三是退房补贴养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门；四是换房差价养老：将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房租赁给老人居住。 　　杭州模式主要依靠房租、房价、退房补贴与敬老院费用以及房屋地段价差提高老人生活水平，其特点在于形式多样化。据悉，杭州市湖滨街道已有四位老人成功享受到“以房养老”政策，是试点城市中的成功典范。其成功的原因在于四种方案将房屋产权是否变更、如何变更、签约后老人住在何处等问题交由老人自己决定，保证老人能够根据自身需求和偏好选择适合自己的养老模式。 　　二、我国以房养老面临和需要解决的三大困局 　　（一）观念之困：“靠儿不靠房”仍是主流观念 　　“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。但上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。 　　社保专家表示，以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。 　　（二）操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难” 　　“以房养老”实则是一款商业养老保