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国内外城市“群租”现象治理对我国治理的启示研究 　　摘 要：城市化进程带来城市“群租”现象，它所引发的负社会外部性已经成为城市治理的巨大挑战。本文在着重分析我国城市“群租”现象治理面临的困境及原因的基础上，借鉴国内外治理的成功经验，力求结合我国国情为城市“群租”治理提出标本兼治的治理对策。 　　关键词：城市“群租”现象；治理；国内外治理 　　中图分类号：C93 文献标识码：A 　　一、我国城市“群租”治理困境及反思 　　虽然近十年城市群租治理取得了一定的治理效果，但仍然是治标不治本。首先，群租“回潮”现象严重。联合执法，集中执法固然能在一定范围内起到肃清违规群租房屋，劝离群租人员，控制群租房屋规模的重要作用，但仅仅依靠禁止群租房屋的执法理念往往只能在短期收到良好成效。从长期治理的成效来看，各大城市都在不同程度出现了回潮现象。群租治理陷入治理―回潮―再治理的恶性循环模式。“群租”现象屡禁不止的根本原因在于公众的住房需求没有得到满足，而群租是公众在考虑付出最小经济代价解决住房难问题的情况下做出的次优选择。因此，禁止群租房屋，甚至强行拆除群租房屋的治理措施并不能从根本上解决问题。 　　其次，政策实际可操作性不强。北京、上海、广州等大城市制定的地方规章在实际执法中都遇到了操作难的问题。由于地方规章的法律权威性相对较低，面对物业的巡查和处罚，业主或转租人往往采取闭门不见等消极抵制的应对方法。业主、转租人、中介往往都不能自觉按照居住房屋租赁合同登记备案制度到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁合同登记。另外，对群租房屋的认定标准虽然已经十分清晰，但硬性的标准还是不足以应对变通的现实状况。业主在认定标准的基础上增加一平方米，减少一个人数来逃避责任的情况屡见不鲜。政府一方面应健全法律制度，另一方面要构建多元互动治理模式。仅仅依靠政府的力量对复杂的“群租”现象展开治理无疑是杯水车薪。政府需要鼓励多元治理主体参与，实现各自为营与相互合作相结合的方式综合治理“群租”现象。 　　二、国内外“群租”现象治理经验借鉴 　　（一）法律机制健全 　　香港政府承认群租房屋存在的合理性，通过立法规范群租行为。若违反群租房屋租赁行为的相关法律法规，政府也会对其进行严肃处罚。1994年特区政府颁布《床位寓所条例》，明确提出寓所的消防、卫生、楼宇安全的最低标准、群租房的认定标准等规定。进行租赁的群租房屋的条件必须符合《床位寓所条例》的相关指标要求，同时，群租房屋业主必须在相关部门认定许可后，方可持牌照进行合法租赁行为。若违法违规租赁群租房屋，政府再对其下发“清拆令”，勒令其停止租赁行为。另外，香港政府颁布《建筑物（小型工程）（修订）规例》，明确规定业主对房屋进行建筑改造的相关要求。通过法律途径保证群租房屋的建筑安全性。业主若不严格遵守相关法律规定，将依法受到处罚，最高可判处10万港元罚款及6个月监禁。 　　1998年美国住房与城市发展部公布住宅居住人数的基本原则，规定每间卧室只能居住二人，严格限制居住人数。各州政府根据住宅居住人数基本原则相继制定详细的法律规范群租行为。1929年纽约州专门制定了群租法，对用于群租的住宅在住房面积、高度、配套设施、防火、上下水、照明、通风、采光、厨房、厕所等方面上提出了全面、详实的建筑要求和规定[1]。房主经相关部门审核通过后，方可持出租许可证进行租赁行为。 　　（二）公共住房政策完善 　　20世纪60年代美国《住房法》推出“补贴住房建设计划”，通过利息补贴的方式为公共住房的建设环节提供资金，以刺激私人开发商或非营利性机构参与公共住房建设与供应的热情。1968年住房法所推出的补贴公住房建设计划，反映出美国住房保障发展史上兼顾公平的第一步。这项新计划将美国公共住房政策的受益群体扩大到中产阶级身上。80年代以后，里根政府出台了1987年住房法，实行“租金优惠券计划”，符合资格的低收入住户从地方政府那里领取住房优惠券，享受这种补助的家庭必须拿出家庭总收入的25%来支付房租，实际租房所需租金超过的部分就用住房优惠券来补充。另外，通过对私人市场闲置房屋资源的开发利用增加房源满足低收入人群的住房诉求。 　　（三）多元合作治理 　　1987巴西累西腓设立“土地占有合法化委员会”，委员会由多元利益主体组成，其职能主要包括，确定并解决每个社会利益居住区的特殊问题、敦促政府履行承诺、使用投资改造整个城市地区和划定要规范的居民区[2]。巴西还成立了国家城市管理理事会，各个城市也建立了城市管理理事会，多元主体共同参与城市建设规划。理事会由80多个成员组成，并从各主体中选取代表，其中市民社会代表（公众运动、工会、民间组织、学术组织和商界）占50%多，其余为联邦，联邦州和地方政府的代表[3]。 　　三、国内外城市“