第三章 商场超市选址及投资计划和的评估.pptVIP

商圈的概念 商圈：由于消费者的购买行为规律、购物的交通地理条件、不同零售商场的经营规模、经营方式、竞争能力等因素的相互影响，形成了不同零售业态的商场与特定消费者群体之间的一定购销关系的区域范围。 商圈的概念 影响商圈形成的因素 1、消费群体因素 2、商场本身的原因 3、市场竞争因素 4、消费者购买行为的变化因素 5、交通及商业地理条件因素 商区、商圈与业态的关系 消费者的购买规律与商圈的选择 一、消费者在购物时的行走距离与所购买的商品的价格水平有密切关系。 二、消费者的购物行走距离与所消费商品的频率和数量有密切关系。 三、消费者的消费行为还存在着一些临时性、应急性和方便性特点。 四、消费者的消费行为与商场的服务与商品质量有关。 商圈调查的内容和流程 一、调查内容 1、商圈内人口数、年龄层次以及职业结构 2、流动人口的调查 3、消费者生活习惯调查 4、基础设施 5、竞争店铺调查 6、未来发展性调查 商圈调查的内容和流程 一、调查流程 1、宏观资料收集 2、特定（选定）区域调查 3、具体选定建店地点调查 4、对用地的每一基础性必要条件进行确认 商圈设定方法及调查结果分析 一、设定方法 1、地图模拟法 2、实际调查法 二、调查结果分析 1、城市发展情况 2、潜在顾客规模及特性 3、政策法规 4、劳动力保障 5、供货来源 6、商店区位的可获得性 7、竞争状况 沃尔玛选址要求 一、对商圈的要求 　　 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人 　　 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 　　 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 　　 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 　　 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 二、对物业的要求 　　 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 　　 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 　　 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 　　 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 　　 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 　　 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 　　 7、商场要求有一定面积的广场 三、对停车场的要求 　　 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 　　 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 　　 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米 四、其它 　　 1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱 　　 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求 　　 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准 　　 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 * 第三章 商场超市的选址及 投资计划与评估 1. 商场超市开店流程 决策开店 店铺内规划 新店开张典礼 开店前事务处理 营运组织计划 营销计划 人员计划 用地事务处理、法律税务事物处理 建立营运系统和组织体系、建立各种运营制度 人员招募和培训、开店前商圈访问计划、岗位分配 开张促销计划、开业宣传 店内区域分布与布局、建筑设计与装修策划、 商品组织与陈列策划 6.2.1 企业电子商务系统的层次 商场超市筹办条件 一、商场超市筹办的环境条件 1、当地生产力发展到一定阶段，居民购买力水平较高 2、城市交通运输条件得以改善，家庭电冰箱基本普及 3、流通加工业、包装业得以长足发展 4、计算机通讯等现代化设施得到开发和应用 5、市场开放程度较高，发育较为成熟 6、政府因势利导的扶持与推进 6.2.1 企业电子商务系统的层次 商场超市筹办条件 一、商场超市筹办的企业条件 1、企业要有正确的整体发展战略 业态选择战略 规模战略 2、企业要具备筹办超市的自身基础条件 雄厚的资金是基础 现代化的技术设施是硬件 科学化的管理是软件 较高的人