第四章房地产市场调查与分析(刘洪玉2013)12级.doc

第四章 房地产市场调查与分析 第一节 市场调查 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。 目的：是为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策提供客观依据。 一、市场调查的意义和内容 市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 （一）市场调查的重要性 企业领导者可根据这些调查资料和来自本企业其他职能部门的情报资料做下述工作。 　　(1)分析研究产品的生命周期，确定研制设计新产品、整顿或淘汰老产品，制订产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划; 　　(2)根据消费者对产品价格变动的反应，在不违反国家政策的前提下，研究产品适宜的售价，制定企业产品的定价策略，确定新产品定价多少，老产品价格如何调整，确定产品的批发价和零售价; 　　(3)设计销售促进方案，加强推销活动、广告宣传和销售服务，开展公关活动，搞好公共关系，树立企业和产品形象，组织营业推广活动，扩大销售量; 　　(4)在考虑市场、产品等因素的基础上，合理选择分销渠道，尽量减少流通环节，缩短运输路线，降低运输成本和仓储费用，降低销售成本; 　　(5)企业综合运用各种营销手段，制订正确的市场营销综合策略，使企业在市场竞争中获取更多的利润，取得良好的经营效果;同时在市场营销策略实施过程中，继续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务。 （二）市场调查内容 1．国内外市场环境调查　　技术发展 　　．市场需求容量调查 　　．消费者和消费者行为查 　　．竞争情况调查 ．市场营销因素调查　　二、市场调查的步骤 （一）确定问题和调查目标　　（二）制定调查计划 1．资料来源2．调查方法3．调查手段4．抽样方案定额抽样又称配额抽样，是按市场调查对象总体单位的某种特征，将总体分为若干类，按一定比例在各类中分配样本单位数额，并按各类数额任意或主观抽样。其抽样时并不遵循随机的原则。5．联系方法（三）收集信息　　（四）分析信息 　　（五）报告结果 三、对市场调查的分析与评估　　1．方法科学 　　2．调查具有创造性 　　3．调查方法多样 　　4．模型和数据相互依赖 　　5．合理的信息价值和成本比率 　　6．正常的怀疑态度 7．市场调查过程遵守职业道德房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。　　A．观察法　　B．实验法　　C．讨论法　　D．问卷调查法下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。　　A．市场需求容量调查 　　B．消费者行为调查　　C．市场营销因素调查 　　D．竞争情况调查第二节市场分析的手段与方法 　　一、市场规模的估计 　　（一）市场需求分析的基本概念． 1．市场规模2．市场总需求（二）市场需求预测二、市场趋势分析　　（一）购买者意图调查法 　　（二）销售人员意见综合法 　　（三）专家意见法 　　（四）时间序列分析法 　　1．简单平均法2．移动平均法时? 间 ? ??t-时序 实际销售量 （台） 3个月移动平均预测 2005.1 1 53 ? 2005.2 2 46 ? 2005.3 3 28 ? 2005.4 4 35 ?????? 42 2005.5 5 48 ?????? 36 2005.3 6 50 ?????? 37 2005.7 7 38 ?????? 44 2005.8 8 34 ?????? 45 2005.9 9 58 ?????? 41 2005.10 10 64 ?????? 43 2005.11 11 45 ?????? 52 2005.12 12 42 ?????? 56 采用3个月移动平均法，预测2006年1月销量 Q=（64+45+42）÷3=50 3．加权移动平均法4．指数平滑法αSt-1＋（1－α）Qt-1 　　（五）相关分析法 　　1．回归分析法 2．市场因子推演法某录象带厂商，通过对历年的统计资料分析得知，市场上每销售出一台家用录象机，即可同时售出空白录象带3.5盘。这样家用录象机就成为空白录象带市场容量的市场因子，从而可以据此预测出空白录象带的市场需求量。若1994年某市场出售家用录象机8.5万台，则该年空白录象带的市场需求量为：85000×3.5=297500（盘）在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。　　A．简单平均法　　B．移动平均法　　C．加权移动平均法　　D．指数平滑法2006年某市商品住宅预测销售量为380万m2实际销售量为410万m2。如果平滑指