上海香梅花园四期市场研.pptVIP

市场研究纲要 宏观市场面提示； 破译重点竞争个案； 本案3期成交状况回顾； 本案4期产品比较评估； 本案竞争策略性建议。 1.宏观市场面提示 真相：七个楼盘占据了四分之一的“交易版图” 总量特征提示性结论 西部板块的降价趋势 浦东板块的典型案例 犹抱琵琶半遮面的杨浦板块 地方政策： 上海市场目前的走势基本吻合了中央调控“稳定房价”的要求，在此背景下近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全是局部托市微调，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几乎为零。 中央政策： 中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见，因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是，最近新华社的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。 评估结论： 从政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可能出现；而上海的地方“托市”政策也非常有限，加之2个“1000万”的加速入市，客观上存在一定的利空因素。 市场背景： 全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市总量回暖有限，而且受到“配套商品房”托市影响很大！ 十月市场预估： 其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动； 其二：市场交易量会有所反弹，但与“高性价比”息息相关；2个“1000万”加速入市可能会进一步加强市场跌价的想象空间； 其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态 2.破译重点竞争个案 2.1陆家嘴中央公寓 外部景观资源禀赋评估 整体成交发展轨迹 市场销售动态跟踪评估 分批分幢推盘策略总结1： 分批分幢推盘策略总结2： 关于18-22单元推盘策略明细： 陆家嘴中央公寓-高价是怎么“炼”成的? 3、本案3期成交状况回顾 项目概况 三期市场销售动态跟踪评估 4、本案4期产品比较评估 4期内部景观资源禀赋评估 4期户型面积配比评估 2.2仁恒河滨城 市场成交状况评估 5、本案竞争策略性建议 项目价格策略的研判依据 价格策略取向：争夺目标客源 同板块竞争策略：荣辱与共 以邻为壑 达安PK万里雅筑 价格策略最终建议：企业－产品—市场大棋局 20单元 小面积房型 125-130 提供单价提升空间! 项目大环境 正东面世纪公园 正北面张家浜\科技馆 20\21\22 单元，双面公 园景观资源提供 单价提升的强力支持! 高价:16833 1、外部景观资源禀赋享有比较优势,土地级差较为明 显,表现的市场销售价格高于本案； 2、前4批房源的成交均价基本低于14000，6.16开盘 以来成交均价飙升至16833，主要在于拥有超级无 敌公园景观的强力支撑; 3、10楼以上景观资源较为优越的房型基本已经成交或 预定,预计后续尚失景观支撑的房源成交均价将走低。 重点竞争个案市场研判结论 最终个案推盘策略总结 每一批的价格提升都有极强的产品差异化作为支撑！ 低开高走的推盘价格策略与产品品质的逐级提升极度吻合！ 开盘时间-交房时间：2005.1.18-2006.9 产品形态： 2幢叠加别墅，15幢小高层，3幢高层 总建面： 13万平方米 销售去化率：85.35% 网上销售套数：273 当前可售套数：40 物业费：3.5元/M2/月 绿化率：70% 得房率：80% 第三批 批次 1、9、10 楼幢号 2005-07-21 最近成交日 10100/16000 总成交面积 61/97 总成交套数 14861 13909 成交均价 17474 成交均价 第二批 第一批 批次 5、6 2、3、7 楼幢号 70/72 10900/11200 2005-03-14 2005-01-18 102/104 16100/ 16300 2005-03-10 2005-01-07 总成交套数 总成交面积 最近成交日 开始成交日 靠近花木路,仅能享用组团内有限景观，临街，开盘价保持低调 ；靠近花 木路, 处于社区西北角，推出仅比第一批迟10天左右，单价有所上升；相 对靠近社区景观带，不邻街，受外界干扰较小，价格较前两批继续走高。 三期成交价格区间为14000—19000元/M2，年初第一批价格为14000元/M2；4月以后新一批（保留房源）价格较前一批有所上涨，主要集中在18000元/M2。 成交集中于4、5两月，价格集中在17000-19000元/M2。 本案市场研判结论 1、三期缺乏外部景观资源支撑，各单体建筑内部景观差别不明显，但有临街环境差别，价格涨幅相对平稳； 2、3期前2批房源的成交均价基本在14000-15000，第3批主要集中于4、5月成交，成交均价为17500，扣除装修因素，整体价格低于陆家嘴中央公寓； 3、两案之间