上海新国际城综合体项目策划建议报告_.pptVIP

上海新国际城项目策划建议报告 2008年12月 序言 如何看待项目的现在和未来？ 本项目所处在的城市布局 本项目的机遇切入点—虹桥综合交通枢纽 如何看待我们的区域——仰视还是俯视？只是一个角度问题 大市： 大市： 大市： 大市： 各类物业的可能性以及难度初评 现在市场看到的风险 迷局 迷局1 迷局2 迷局3 迷局4 本案有这样一个大体量综合体，在开发上遇到了极大的挑战，突破口在哪里？ 发现…… 商业的成功是本案的重要突破点！ 解决方案 总体定位 欢迎来到娱乐新纪元 本案开发理念 娱乐时代已经来临 娱乐主题能给本案带来什么？ 娱乐+地产+完善配套 合理的开发理念需要有效的操作模式将其实现，怎么做？ 基本策略 （盒子变化） Fun box FUNBOX 娱乐主题商业+BOX FUN BOX 五个核心 主题场景BOX 儿童主题BOX 儿童主题区的FUN 娱乐场景打造游艺天台 运动主题BOX 运动主题区 中式娱乐BOX 欧洲风情BOX（婚庆主题区） 娱乐场景打造精神堡垒 数码主题BOX 牛仔主题BOX KING BOX KING BOX的FUN BOX的最终意义 Fun live Fun live： Fun live： Fun live：客户素描 Fun live：show Fun work 办公 Fun work： Fun work：客户素描 Fun work：show Fun hotel 酒店 Fun hotel：5+2 模式 Fun hotel：客户素描 类别 〉2万 代表项目 中环凯旋宫 1.5-2万 中环凯旋宫 1.3-1.5万 水岸蓝桥 1-1.3万 大华蓝郡 1万 祥和星宇 高端 低端 低端公寓 高端公寓 顶级公寓 本案住宅部分分为3种产品： 1：毛坯小户型住宅，总价控制 2：装修大房型： 3：类住宅——小户型酒店公寓 站在普通消费者的角度，视线很难触及到顶级公寓的范围 小结：本案为核心辐射出去5公里以内，中环凯旋宫已经成为了板块的标杆项目，同时也成为了周边项目的价格天花板，借着周边市场供应不足的情况下，本项目应该瞄准中端以及中低端市场 中端公寓 周边市场 价格天花板 生活快乐来源于“软件” 多户型搭配 小结：本项目住宅部分应该先从硬件部分进行价值提升， 对于户型搭配上，以2房和小三房为主，考虑到周边市场的二手房，3房和4房面积控制在150m2有效控制总价。 增加住宅的生态概念 生活大配套 多绿化 90m2以下 90-120m2 120m2以上 70% 10% 20% 面积情况 比重 组合套 小户型 130以上 90m2以下 50% 50% 面积情况 比重 1+1 2 3 35% 30% 20% 房型 比重 4 15% 中环导入 首付外逼 配套导入 中环将成为本项目的核心导入，辐射范围可以达到上海市中心区域和北区5区域 北区中环沿线未来供应量日趋减少，只有零星二手房，首付敏感，月供不敏感客户 本项目未来大量的商业配套，成为住宅自身卖点 核心导入 经济因素 核心导入 刚性需求 北区人口 刚性需求 首次置业 投资和刚性需求 30-45为主 25-35为主 25-35为主 诠释： 快乐工作的 ，让建筑也快乐起来  生活中真实的 我型我秀快乐的创业舞台，给予相关产业人群舒适的居住 1：定制产品； SOHO，产业基地概念创造 生活商业成形，娱乐配套处于起步阶段 持有物业提高品质，出售物业完成现金流 3：高投入，高回报； 2：生活转娱乐； 小结： 本案先天缺陷比较明显，打造办公概念需要和商业作为一个辅助，产业先行引发对办公的需求，要求对部分的创业人群的支持，打造SOHO 办公，考虑到办公将来会为政府带来一定的财政收入，可以借助政府规划力度，实行一定的优惠政策，吸引潜在办公需求人群。 独栋办公建筑体 多元建筑 SOHO建筑 SOHO 办公 50000 50000 类型 面积 50-100 200 1000-2000/层 户型 建筑形式相似，创造彩色建筑群 中环导入 政策优惠 高速导入 中环将成为本项目的核心导入，辐射范围可以达到上海市中心区域和北区5区域 部分年轻人群，特别是北区和苏浙贸易有一定相关度的小型企业， 联系上海和苏州的一个窗口地带，扎根上海，但是主要贸易来源于苏浙区域的人群 核心导入 核心导入 辅助导入 配套导入 本项目未来大量的商业配套，成为办公出售和租赁的卖点 辅助导入 娱乐主题将给本案带来极大的推动作用 以娱乐主题商业为核心特色，将本案进行高效开发 分类定位，层层完善 14万m2+14万m2+5万m2 住宅 酒店 办公 商业 18万m2+ 类住宅8万m2 2万m2商务酒店+5万m2星级酒店 soho5万m2，5 m2万office 商业