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6—SETP住宅项目营销策略工具 注：向开发商提供产品研发的市场依据 注：为代理价格的制定提供市场依据  注：针对与项目发生直 注：针对非直接竞争项目 注：针对宏观市场的结论性判断 注：针对项目类型所做的结论性判断 接竞争的项目展开的研判 可能性影响的研判  注：向开发商提供价格建议 注：协助开发商形成价格决策 注：针对住宅项目选用客户分类模型展开定位检索 注：根据常规付款方式和按揭方式反推购买力，并以次 导出潜在客户类型。 注：向开发商提供产品建议 注：针对项目营销形成推导目标 客户的依据  注：通过目标客户琐定推导购买决策 导向  注：通过动机研究和偏好 锁定推导营销策略 注：仅由项目部决策 人灵活把握 注：相匹配 注：相匹配 的传播策略 配的传播 策略   注：根据客户导向形成针对性 的营销策略 注：基于工程进度和销售进度的重大节点所形成的企划推广执行方案计划 · ·工程进度重大节点：临时接待处→现场接待处→样板房→交房→入户 ·销售进度重大节点：预告→蓄水→开盘→强销→持续→收盘  天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982 市场 研展 针对已规划项目 价格合理性论证 价格可实现性论证 易居市场研展工具包 土地市场供应状况 阶段性上市量 阶段性成交量 阶段性成交价格 政府规划导向 （针对规划共生型特殊项目） 市场分析 整体市场 项目市场 竞争描述 主要竞争 干扰竞争争 全市范围内同类产品市场状况 区域版块内同类产品市场状况 城市规划（人口导入产业导入） 针对未规划项目 产品的合理性 产品的前瞻性 产品的创新性 同等规划 同类产品 同级品质 价格近似 品牌类同 相邻区域/版块 重大市政规划导向（如轨道交通/产业导入） 性价比错位（规划/产品/价格） 针对未订价项目 报价建议 价格成长性研判 针对已订价项目 价格合理性论证 价格可实现性论证 价格论证 易居客户分类工具包 经济持家 中产小康 黄金富裕 白金富贵 钻石富豪 购买力推导 购买力推导：单价→面积段→总价范围→月供→家庭年收入 潜在客户类型推导：根据家庭年收入，通过易居客户分类工具包导出潜在客户类型 针对无产品定位项目 产品建议（项目硬件） 配套建议（项目软件） 针对已有潜在客户 展开产品过滤 展开偏好过滤 最终沉淀出目标客户 潜在客户 产品建议 项目定位（物业功能和用途） 规划（区域大规划/项目小规划） 产品（户型/面积配比/物管/车位） 配套（学校/医院/商业/会所） 交通（轨道交通/地面公共交通） 偏好建议 地段 建筑风格 文化背景 品牌（开发商物业管理代理商） 同质化居住（邻居背景和身份） 产品过滤 项目定位（物业功能和用途） 规划（区域大规划/项目小规划） 产品（户型/面积配比/物管/车位） 配套（学校/医院/商业/会所） 交通（轨道交通/地面公共交通） 偏好过滤 1、地段 2、建筑风格 3、文化背景 4、品牌（开发商物业管理代理商） 5、同质化居住（邻居背景和身份） 易居客户分类工具包 应用易居客户分类工具包 精确定位客户类型 系统归纳客户需求 完善梳理客户分布 目标客户 客户锁定 靶心客户类型（主力客户） 9环客户类型（干扰客户） 8环客户类型（次要客户） 补充客户类型 客户锁定 形态描述（年龄/家庭结构/收入/职业背