2010年7月城市房地产风险测评月报_9.docVIP

CREIS中指情报 2010年7月城市风险测评月报 本期目录 天津：7月楼市成交触底反弹，环比呈现“量价齐升”态势 1 唐山：居住类用地推出放量，住宅市场成交量大幅滑落 11 上海：7月住宅市场成交量继续回升，价格微幅下跌 21 杭州：7月住宅市场成交量大幅上涨，价格下跌 32 南京：7月商品住宅成交量继续下跌，价格出现实质性松动 40 深圳：商品住宅成交面积环比微减，成交均价小幅上涨 50 广州：7月住宅成交稳中有升，热销项目以郊区楼盘为主 59 武汉：7月楼市销量止跌回升 楼市“暗降”显功效 68 重庆：住宅新增供给环比大幅增长，成交量止跌回升 78 成都：住宅市场持续低迷，成交量连续三个月下滑 87 天津： 【本月导读】 7月住宅可售量环比减少，出清周期维持在9个月 2010年7月天津住宅市场成交量改变了之前的低迷状态，有了相应的回升，导致住宅可售量减少，稍缓了市场的压力。 7月住宅可售量消化最多的为50-80平米户型，环城四区住宅可售量各面积段均有回落 截止2010年7月31日，各面积段住宅可售套数呈两极化分布：小户型产品可售量环比减少，以50-80平米的户型最突出，环比回落2006套，可见市场调整期中小户型的销售最走俏。 2010年7月住宅用地成交溢价走低，仅为2.84%，其中只有6宗土地成交高于底价成交 7月成交31宗住宅用地中，仅6宗土地高于底价成交，其成交地块的最高溢价率不超过56%；可见目前土地市场成交虽然大幅上涨，但土地溢价不增反减，可见开发企业购买土地的需求强烈，但仍以观望为主。 随着市场供应大幅增加，供需矛盾有所缓解，加上调控政策的深入，价格有望下滑 7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平。2010年月天津房地产市场运行现状 1.1当前市场的成交及价格情况 月天津楼市成交 7月为“国十条”新政后成交量的首次回升，全市各区域的成交面积全面回暖，其中以环城四区和远郊区县最明显。7月正值高温的气候，为传统的销售淡季，天津楼市在调控政策和观望情绪下继续调整，从本月的销售数值表现来看：观望情绪已有所缓解，不仅城市新兴区——环城四区的成交继续攀升，而且受调控政策影响较深的市内六区和滨海新区也均有1万平米以上的销售增长。 图1：2009-2010年天津商品住宅成交面积走势图 数据来源：CREIS中指数据 月住宅成交均价 7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，达到9566元/平方米，环比上涨6.79%；市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平；目前各区县大部分楼盘成交均价基本维持新政以来的销售均价，部分区位较好的楼盘不降反升，价格出现小幅上涨。 图2：2009-2010年天津房价走势图 数据来源：CREIS中指数据 1.2当前市场的销售速度和去化周期 2010年7月天津住宅市场成交量改变了之前的低迷状态，有了相应的回升，导致住宅可售量减少，稍缓了市场的压力；截止到7月31日住宅市场的可售量为75443套，环比减少1496套；7月天津住宅出清周期（出清周期 目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数）与6月持平，为9个月。 2010年7月市场新开盘的项目数量较少，部分开发商捂盘静观市场变化。新政实施后，5、6月以来市场供过于求的态势愈发明显，出清周期逐月延长，但本月市场成交回暖，供求矛盾有所缓和。 图3：2009-2010年出清周期走势图 数据来源：CREIS中指数据 从各区住宅可售套数来看，宝坻、南开和汉沽的新增供应较多，环比上月分别增长811套、327套和325套，同时可售套数减少较多的区域为津南、塘沽和北辰，环比上月分别减少2125套、545套和319套；从各区域出清周期来看，大部分区县市场均保持平稳，但北辰、宝坻的出清周期分别增加4个月、2个月，销售压力较重；而出清周期减少的区域包括津南和红桥。 图4：2010年月日天津各区域住宅出清周期 数据来源：CREIS中指数据 表1：2010年月天津各区域出清周期环比变化 　 可售套数（套） 本月出清 周期（月） 上月出清 周期（月） 环比上月（月） 和平 750 4 3 1 河东 3909 12 11 1 河西 1298 5 4 1 南开 1764 4 3 1 河北 2804 10 10 0 红桥 2295 11 12 -1 东丽 7757 22 22 0 西青 9531 10 10 0 津南 8175 10 12 -2 北辰 8253 27