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房地产经纪常见法律问题解答汇总 第一类 合同主体 2 一、主体资格 2 二、委托代理 2 三、共有 4 四、继承 6 第二类 房屋 7 一、特殊情况的房子 7 二、有租户的房子 8 三、经济适用房 9 第三类 协议 13 一、签约前及签约过程中的问题 13 二、定金 14 三、佣金 15 四、履约过程中的问题 16 五、违约 18 六、涉及居间方权利义务责任 19 七、其他协议问题 21 第四类 其他 22 一、网签 22 二、贷款 23 三、合同适用 23 四、公证 24 五、其他 25 第一类 主体 一、主体资格 1、登记产权人和实际出资购买人不一致，实际出资者能否前来卖房？ 　　我国实行房屋所有权证登记发证制度，房屋权利人依法取得的产权证，是其对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。出卖人应当为产权登记的所有人，或者因继承、生效法律文书而取得所有权的人。居间人应当审核的是产权证书。是否为实际出资人不在居间审核范围内。实际出资人要处分房屋必须取得产权人的授权委托，即必须提供产权人的授权委托书。 2、房主是未成年人时，房子能否进行买卖？ 　　房子可以买卖，房主是未成年人时，应由其监护人签订合同，或事后由其监护人同意或追认。根据民法通则第十二条规定未满十八周岁的公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。未成年人不具有民事行为能力，但依法享有民事权利，可以通过买房、接受赠与、继承、奖励等形式获得房产。 3、外国人在北京购买房屋是不是只能购买一套？需提供什么材料？ 　　外国人在京只准购买一套房产，且在京必须工作或者学习满一年才有资格购买房产。此外，需要去北京出入境管理局办理在京居住状况证明，等购买的房屋确定后，要去外事办公室开具《外籍购房审批单》，还要做护照中文译本的公证，如果办理买房手续时不能出面需要做《全权委托公证》。 二、委托代理 1、非房主本人前来卖房，签订买卖合同及居间合同的效力如何？若导致合同无效，居间方有何责任？代理人有何责任？ 　　①要确定代理人是不是有权代理房主来出售房屋，也就是说，代理人有没有房主出具的授权委托书。如果有，要看委托书中代理人的代理权限；如果没有授权委托书，则该合同的效力待定。合同签订后，如果房主本人提供授权委托书或者在合同上补签字等方式对合同认可，则合同有效；如果房主事后对签订合同的不做任何追认，也不提供授权，则合同无效。 　　特别注意，在客户或房主不能亲自到场签订合同时，可在受托人携带授权委托书条件下签订合同，效力与房主或客户本人签订合同效力一致。但是经纪人一定要注意，当受托人在当着客户的面和经纪公司业务人员的面，自己手写授权委托书，是不具有效力的。如果是受托人拿着的授权委托书，最好当着客户的面或房主的面打电话核实一下授权的情况。或发信息、电子邮件等留有充足证据，以证实授权委托书的真实性。经纪公司在工作中，尽到形式上审查义务即可。 　　法律依据：《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。 　　②若导致合同无效，则居间方有责任。作为中介公司，首要的义务是要保证所提供房源信息的真实、有效；所提供房屋的产权清晰。如果因为没有授权致使合同无效，居间方要承担相应的过错责任。 　　法律依据：《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 　　③代理人要承担合同无效后的损害赔偿责任。《房屋买卖居间服务合同》第九条明确规定了合同无效后的损害赔偿：“由于签订合同的买卖双方中任何一方或其代理人的过错导致买卖合同被撤销或无效的，签订合同的有过错人需按本合同中约定的房屋总成交价的10%赔偿无过错一方，并依据本合同中约定的佣金总额来赔偿居间人的损失。” 2、房主在国外，已经加入外国国籍，现委托他人来卖房，如何提供授权委托书？ 　　首先要去房主所在国家的中国驻外大使馆做中文的《委托出售公证》，得到大使馆的认证，若是英文公证可以在国内再做翻译公证。其次，要做护照中文译本公证。公证书上的信息一定要与房屋产权证上的信息一致。 3、手写的授权委托书没有经过公证，有没有法律效力？如果提供复印件，可不可以？ 　　手写的授权委托书具有法律效力，只要是委托人的真实意思表示，有委托人的签字就可。委托书要让代理人提供原件，复印件在发生纠纷时，不能直接作为证据使用。 4、已办理委托公证手续的代理人卖房，出卖人处怎么签字？ 　　签房屋产权人名字后注代理人代。合同