关于土地增值税筹划的若干问题.docVIP

关于土地增值税筹划的若干问题 　　 摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税负之一，在企业的整个纳税额中占有较大的比例，是我国唯一采用超率累进制征收的税种。就我国土地增值税的体制来看，企业有一定的筹划空间，从纳税人身份、税率差异、纳税时间等方面进行筹划，能够最大限度地降低企业的土地增值税负担。 　　 关键词：土地增值税;纳税筹划;对策建议 　　 一、引言 　　 纳税筹划有着长久的历史，西方发达国家对于纳税筹划有着较为深入的研究。目前对于纳税筹划的概念并不统一，一般认为纳税筹划是在法律法规允许的范围内，通过合理的手段，对纳税主体的经营活动进行税收方面的事先安排，最终达到少缴或者不缴税的目的，从而降低企业整体税负。纳税筹划的主要特点包括合法性、事先性和风险性。土地增值税的筹划可以从纳税人身份、纳税时间、税率选择等方面进行。 　　 二、土地增值税的筹划方式 　　 （一）税率选择方面的筹划 　　 我国的税法对于土地增值税的税率有着明确的规定，该税的起征点为增值率20%以上，分为四档，不同的增值率对应着不同的税率，最低的税率为30%，具体的税率及企业的实际税负水平统计如表1所示。 　　 通过表1可以看出，企业的实际税负与土地增值值率呈现正相关的关系，即增值率越高，企业的实际税负越大，可以通过控制增值率的方式来进行税率筹划，对于增值率低于20%的，将免征土地增值税。尤其是一些企业商品房的增值率刚刚超出20%的，可以通过筹划的方式来免交土地增值税。但是，并不是为了免缴土地增值税而刻意把增值率控制在20%以内，这一做法带来的减税效益要远远低于企业的整体收益。可以通过对收入进行分拆的方式，控制增值率，即把一些收入从整个房地产中分离，如把房屋的一些设施进行分离，分开确认收入，从而减少房屋转让的收入，降低转让房地产的增值额。此外，可以在成本方面进行筹划，对一些税法允许抵扣的支出，通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额，以达到降低税负的目的。 　　 （二）税收优惠方面的筹划 　　 在土地增值税方面，有一些免税的优惠条款，企业可以通过合理利用这些条款，达到免税的目的。税法规定，房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说可以适当利用，和直接销售商品房再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对于捐赠有着免税的规定，可以通过我国境内的非营利组织、国家机关单位等，将房屋的产权或者土地使用权赠与民政、教育及其他社会福利事业等，在税法的规定中，这不需要缴纳土地增值税。虽然捐赠不能带来直接的经济利益，但是企业的社会效益有时候要大于一定的直接经济利益，企业可以通过这一方式，提升社会美誉度，和当地政府搞好关系。 　　 需要注意的是，每个地区对于土地增值税的优惠政策有所区别，在进行土地增值税筹划时，要明确当地的优惠政策，从多个方面对税收优惠政策加以利用，以期获得最大的税负减免。房地产企业在行业调整的情况下，需要积极地进行纳税筹划，降低企业的税负水平。总之，企业可以通过税法的优惠政策来进行相关的筹划，最终达到降低税负或者不缴税的目的。 　　 （三）纳税时间方面的筹划 　　 延迟纳税是纳税筹划的重要组成部分，表面上延迟纳税无法为企业带来直接的税负减免，但是可以为企业带来间接的利益。在通货膨胀较为严重的情况下，企业可以获得可观的时间价值。一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业的短期筹资成本;另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显地小于现在的价值。因此，企业要尽可能地延迟缴纳土地增值税。我国税法对于企业延迟纳税有着明确的规定，对于客观原因无法按时核算或者缴纳税款的，获得相关部门的批准后，可以在一定时间后在缴纳税款。 　　 此外，纳税时间的筹划可以通过预缴的方式进行，在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的第七条中，对于预缴土地增值税有明确的规定。对于建造的普通标准住宅，按照0.5%～1%计征土地增值税;对建造的普通住宅，按收入的1%～2%计征土地增值税;对建造的营业用房、写字楼、度假村、别墅等，按收入的2%～4%计征土地增值税。如果企业预计当年的土地增值率大于前一年，可以考虑按照上一年的营业额进行土地增值税的预缴，差额在年底补缴，这就等于房地产开发企业获得了差额一年的免费使用权。由于房地产企业缴纳的税款金额较大，如果企业通过纳税筹划能够从中获得一年的使用权，等于是一笔无息贷款，对于企业资金周转十分有利，同时还获取了其中的货币时间价值。因此，在进行