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关于旅游房地产开发相关问题分析 　　摘要：旅游房地产是随着经济的发展和居住郊区化发展起来的,其开发涉及旅游业和房地产业的融合发展。文章分析了旅游房地产项目开发的影响因素,说明了旅游与房地产的融合对旅游房地产开发项目的指导作用,并提出了旅游房地产项目的开发策略。 　　关键词：旅游房地产；开发项目；开发策略 　　中图分类号： F235 文献标识码： A 　　 1、旅游房地产项目开发影响因素分析 　　旅游房地产项目的开发与其他类型的房地产一样,受宏观的政治经济形式、政府的房地产发展政策、区域经济特点等因素影响。我们将这些因素分为两大类: 外部环境因素和旅游房地产项目自身的条件因素。 　　1.1外部影响因素 　　1.11国家宏观政策 　　任何经济现象的发生发展都要受社会宏观政策的影响,特别是对于旅游房地产业这样一个“泡沫经济”的典型产业而言,注重宏观环境的变化,将有利于开发企业的长远发展。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政策法规的出台,为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台。 　　1.12项目所在地的社会经济环境 　　城市经济的快速发展是旅游房地产业发展的重要基础,也是城市增加对外吸引力的重要方面。旅游房地产所依托的城市必须具备良好的社会经济条件,其社会经济条件的好坏直接影响游客对旅游房地产的消费能力,同时也决定着旅游房地产的发展与前途。[1] 　　1.13区位与交通 　　旅游房地产的开发依靠良好的旅游资源,旅游景区的可进入性是其开发的首要条件。只有便利的交通才能有发达的旅游,因此,开发旅游房地产必须具备便利的交通条件和良好的地理位置,即具有良好的可进入性。 　　1.14市场需求 　　旅游房地产的开发首先要考虑市场需求,目前,我国居民对于旅游房地产的需求变化为:旅游需求由观光旅游向休闲度假旅游转变；异地置业渐成时尚；房地产成为新的投资方式等。虽然这些需求变化是我国居民对旅游房地产需求的发展趋势,但在开发旅游房地产时,还必须考虑实际的市场需求,分析目的地市场对旅游房地产的需求特征。 　　1.15依托旅游地(景区) 的生命周期 　　旅游房地产项目的开发,在其总体宏观上,受旅游地生命周期所影响。一个旅游地的发展一般要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、衰退或复苏阶段等六个阶段。由于旅游地的客流量、游客经济需求、旅游地经济状况等的不同而促成其旅游房地产开发在不同阶段呈现出不同的阶段差异: 在探索和参与阶段主要是旅游先驱者进入该地区,旅游功能不强烈,游客稀少,但经济社会地位高；在发展阶段,随着数量的增加,经济水平较高的中上阶层旅游者进入,与其配套、投资获利较好的一系列中高级别的别墅酒店应运而生,同时水电、通讯等基础设施不断提高,商业金融信息等服务业也日益兴旺,旅游房地产投资环境变得逐步优越；在巩固阶段至停滞阶段前期,中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入,开始出现群众性的旅游活动,在此刺激下,旅游房地产获得更大规模的发展；但随着景区环境质量的下降或区域其他可替代旅游资源的出现等因素,旅游地进入停滞乃至衰亡阶段,如果此时没有资源的拓展与景区形象的重新塑造,其旅游房地产将和旅游业一样,进入衰退期。[2] 　　1.2内部影响因素 　　1.21项目的景观设计 　　旅游资源是旅游房地产的核心,旅游资源本身的特性决定了旅游房地产的景观设计方向。景观设计要比建筑先行(至少也要同步进行) ,才能保证景观设计的有效性,否则只能成为房产建筑的点缀。在景观设计的过程中要摒弃“绿化就是景观”的肤浅认识,因为绿化面积只是适合人们居住的一个基本指标,而不是景观的全部。 　　1.22项目的配套设施与服务 　　旅游房地产项目的功能组合极为丰富,配套齐全,因此其子项目众多,从而起到相互支撑、降低风险的目的。但一般来说,是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。 　　1.23项目的管理水平 　　前期开发固然重要,但保证旅游房地产项目得以经营的最重要因素是:有专业的物业管理或酒店管理,引入先进的管理理念,提供适于项目定位的项目服务等。 　　1.24开发商自身的因素 　　旅游房地产项目能充分体现人们对居住品质的追求,但要营造真正意义上的旅游房地产,对开发商来说并不是一件容易的事情,由于旅游房地产必须依托旅游资源, 这就要求开发商到市郊甚至更远的地方去,而这些地方一般交通不便, 基础设施和配套设施较差。所以要求开发商必须有雄厚的资金条件作为后盾。 　　2、旅游房地产项目开发策略 　　2.1选址策略 　　旅游房地产项目的选址必须科学合理,应考虑三个要素:区位、地形地貌和自然生态环境。 　　2.11区位特征 　　旅游房地产项目的开发,必须以区域发展为背景。因此,区位的选