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干货｜REITs深度研究报告 “REITS的基本概念、特点及发展实践 原标题：两会REIT受瞩目 | 附REITs深度研究报告来源： 来源：博瑞金融论坛；作者：涂力磊 谢盐 转自结构化金融（ID：ghjr2013） REITs深度研究报告 1.1REITS的基本概念和特点 REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 与我国纯属私募信托不同，REITs绝大多数属于公募。它既可以封闭运行，也可以上市交易。按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。 此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs等。 REITs的具体特点是： 一是收益主要来源于租金和房产升值； 二是大部分收益将用于分红； 三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低； 四是REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转